Ejendomsavancebeskatning ved statusskifte af ejendomsselskaber

Skatterådet har taget stilling til, om der skal ske ejendomsavancebeskatning og/eller beskatning af genvundne afskrivninger, når to ejendomsselskaber skifter status fra at være omfattet af Selskabsskatteloven § 3a til at blive beskattet efter Selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 1. Skatterådet fandt, at dette ikke udløser beskatning af de tilbageværende ejendomme.

Faktiske Forhold

Sagen omhandler H1, et livsforsikringsselskab, der ejer to ejendomsselskaber, H2 og H4. Disse datterselskaber er i øjeblikket omfattet af de særlige skatteregler i selskabsskattelovens § 3a, hvilket indebærer, at deres indkomst betragtes som indtjent af livsforsikringsselskabet. Selskaberne overholder kravet om, at mindst 90 % af deres aktiver i gennemsnit over indkomståret skal bestå af fast ejendom. Som følge af et påtænkt salg af en del af ejendommene kan denne aktivgrænse dog blive overskredet, hvilket potentielt vil medføre et statusskifte, hvor ejendomsselskaberne overgår til almindelig selskabsbeskatning. Ejerkredsen forbliver uændret.

Spørgers Argumentation

Spørger argumenterede for, at et sådant statusskifte ikke bør udløse ejendomsavancebeskatning eller beskatning af genvundne afskrivninger. Det blev fremført, at ind- og udtræden af en sambeskatningskreds for almindelige selskaber ikke medfører beskatning af underliggende aktiver, og at et statusskifte fra selskabsskattelovens § 3a bør sidestilles hermed. Selskabsskattelovens § 3a indeholder ingen bestemmelser, der udløser beskatning ved et statusskifte, og forarbejderne understøtter heller ikke en sådan fortolkning. Det blev desuden anført, at Selskabsskatteloven § 3a, stk. 8 om opgørelse af en skatteforpligtelse ved overgang til § 3a-status, primært er relevant for pensionskasser, der ikke er skattepligtige efter selskabsskatteloven, for at forhindre, at latent fortjeneste undgår beskatning. Denne bestemmelse gælder ikke for skattepligtige livsforsikringsselskaber.

Skattestyrelsens Begrundelse og Afgørelse

Skattestyrelsen var enig i, at der ikke er hjemmel i selskabsskattelovens § 3a, stk. 8, til at beskatte en skatteforpligtelse ved et statusskifte for ejendomsselskaber ejet af et livsforsikringsselskab. Bestemmelsen er, som anført af spørger, primært rettet mod pensionskasser for at forhindre, at skattegrundlaget forsvinder. Skattestyrelsen henviste til SKM2001.521.DEP, hvoraf det fremgår, at en overgang fra beskatning efter selskabsskattelovens § 3a til almindelig selskabsbeskatning ikke skal anses for en afståelse. I stedet viderefører selskabet sine skattemæssigt nedskrevne værdier og afskrivningssaldi, og fortjeneste eller tab opgøres først ved den faktiske realisation af aktiverne.

Livsforsikringsselskaber er skattepligtige efter selskabsskatteloven og er som udgangspunkt omfattet af de almindelige regler i afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven. De er dog også omfattet af særlige fradragsbegrænsningsregler i Selskabsskatteloven § 13, stk. 4-8, som indebærer, at værdistigninger på fast ejendom løbende begrænser selskabets fradrag for hensættelser til de forsikrede. Dette transparensprincip gælder både for sambeskattede datterselskaber og § 3a-datterselskaber. Hvis en ejendom sælges, beregnes genvundne afskrivninger og skattepligtig fortjeneste efter henholdsvis Afskrivningsloven § 21 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 1. Disse love knytter beskatningen til salg af ejendommen, og der er ingen hjemmel til at beskatte ejendomsavance eller genvundne afskrivninger på de tilbageværende ejendomme alene ved et statusskifte.

Skattestyrelsen konkluderede, at der er hjemmel til at beskatte en eventuel fortjeneste ved ejendomsselskabernes salg af ejendomme, men ikke til beskatning af ejendomsavance eller genvundne afskrivninger på tilbageværende ejendomme ved udtræden af beskatning efter selskabsskattelovens § 3a.

Skatterådets Afgørelse

Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens indstilling og begrundelse, og svarede dermed "Nej" til spørgsmålet.