Parkeringskælder anset for passiv kapitalanbringelse ved generationsskifte

Skatterådet fastslog, at et selskab, hvis primære aktivitet var udlejning af parkeringspladser og lukkede garager, skulle betragtes som en pengetank. Dette skyldtes, at udlejningsaktiviteten blev anset for passiv kapitalanbringelse. Konsekvensen var, at anparterne i selskabet ikke kunne overdrages med skattemæssig succession fra en mor til hendes børn. Desuden afviste Skatterådet, at selskabets ejendom kunne værdiansættes til den seneste offentlige vurdering ved overdragelsen. I stedet skulle ejendommens reelle handelsværdi anvendes, da denne var væsentligt højere.

Faktiske forhold

En eneejer af et selskab (H1 ApS) ønskede at gennemføre et generationsskifte til sine to børn. Selskabets primære aktiv var en ejendom bestående af en parkeringskælder med parkeringspladser og lukkede garager, som blev udlejet. Driften af selskabet involverede to personer med en samlet ugentlig arbejdstid på ca. 45 timer, der varetog opgaver som bogholderi, kundekontakt, rengøring, vedligeholdelse og udarbejdelse af lejekontrakter.

Spørgsmål 1: Passiv kapitalanbringelse

Spørgeren argumenterede for, at den betydelige arbejdsindsats betød, at der var tale om aktiv erhvervsvirksomhed og ikke passiv udlejning. Der blev henvist til en tidligere afgørelse, SKM2015.577.SR, hvor et parkeringshus blev anset for en aktiv virksomhed.

Skattestyrelsen, og efterfølgende Skatterådet, afviste dette. Begrundelsen var, at udlejning af fast ejendom som altovervejende hovedregel anses for passiv kapitalanbringelse i henhold til pengetankreglen i Aktieavancebeskatningsloven § 34, stk. 6. Den arbejdsindsats, der blev ydet, var direkte knyttet til selve udlejningsaktiviteten og ændrede ikke ved dens passive karakter. Rådet lagde vægt på, at lovgivningen, især efter en lovændring i 2017, har til formål at anse fast ejendom, der udlejes, som passiv kapitalanbringelse. Sagen SKM2015.577.SR blev anset for at være anderledes, da en væsentlig del af indtægterne dér stammede fra korttidsparkering på timebasis, i modsætning til denne sag, hvor alle indtægter kom fra langtidsudlejning på kontrakt.

Spørgsmål 2: Værdiansættelse af ejendommen

Spørgeren ønskede at anvende den seneste offentlige ejendomsvurdering på 12.200.000 kr. ved overdragelsen, med henvisning til hjælpereglerne i TSS-cirkulære 2000-09.

Skatterådet afviste også dette. Selvom cirkulæret er vejledende, skal værdien af anparterne fastsættes til handelsværdien. Skattestyrelsen havde indhentet en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen, som skønnede ejendommens handelsværdi til 17.000.000 kr. Da denne værdi var væsentligt højere end den offentlige vurdering, fandt Skatterådet, med henvisning til Højesterets praksis i bl.a. SKM2018.41.HR, at hjælpereglen skulle fraviges for at opnå et retvisende udtryk for værdien.