Ejendomsoverdragelse til søn uden gaveafgift

Sagen omhandler spørgsmålet om, hvorvidt Skatterådet kan godkende, at en far sælger 2/3 af en ejendom til sin søn til en pris på 4.025.000 kr., svarende til vurderingsprisen plus/minus 15 procent, uden gaveafgift, og om ejendomsavanceskatten skal beregnes ud fra denne pris. Skatterådet har besluttet, at der efter en samlet konkret vurdering ikke foreligger særlige omstændigheder, og at den aftalte overdragelsessum kan lægges til grund ved opgørelsen af ejendomsavancen.

Faktiske forhold

• Spørger ønsker at sælge 2/3 af et rækkehus til sin søn.
• Ejendomsværdien er vurderet til 5.250.000 kr.
• Den påtænkte salgspris er 4.025.000 kr., hvilket er vurderingsprisen plus 15 procent for 2/3 af ejendommen.
• Ejendommen blev købt i 2003 for 3,2 millioner kr. og har løbende været vedligeholdt.
• Spørger har ikke selv boet i ejendommen, men har udlejet den under virksomhedsordningen.
• Der er planer om at optage et fælles realkreditlån på 5.850.000 kr., hvor sønnens andel udgør 3.900.000 kr.
• I 2017 er der foretaget forbedringer for 643.289 kr.

Spørgers opfattelse

Spørger mener, at salget kan godkendes efter reglen om overdragelse til nærtstående til vurderingsprisen plus/minus 15 procent. Spørger henviser til en Højesterets kendelse om, at det er Skattestyrelsens problem, hvis ejendomsvurderingen er forældet.

Skattestyrelsens indstilling

Skattestyrelsen indstillede oprindeligt, at spørgsmålene skulle besvares med nej, idet de mente, at der forelå særlige omstændigheder. Skattestyrelsen lagde vægt på, at den planlagte realkreditbelåning indikerer en højere handelsværdi end overdragelsessummen. Skattestyrelsen vurderede, at en realkreditbelåning på 80 pct. ville svare til en ejendomsværdi på mindst 4.875.000 kr., hvilket er ca. 21 pct. højere end overdragelsessummen. Skattestyrelsen henviste til SKM2016.279.HR og SKM2020.185.VLR vedrørende betydningen af realkreditbelåning.

Skattestyrelsen vurderede, at der var en væsentlig prisforskel på 21 pct. mellem overdragelsessummen og den reelle handelsværdi, og at der var tidsmæssig sammenhæng mellem realkreditbelåningen og overdragelsen. Skattestyrelsen henviste til SKM2021.345.VLR og SKM2021.267.HR i deres argumentation.

Skatterådets afgørelse

Skatterådet godkendte salget. Rådet fandt, at en prisforskel på 21 pct. mellem overdragelsessummen og realkreditbelåningen ikke var væsentlig nok til at udgøre en særlig omstændighed, når der ikke var andre holdepunkter. Derfor kan den aftalte overdragelsessum på 4.025.000 kr. lægges til grund ved beregningen af ejendomsavancen, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 3.

Lovgrundlag

• Boafgiftsloven § 27, stk. 1 fastslår, at en gaves værdi fastsættes til handelsværdien på modtagelsestidspunktet.
• Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. § 5 angiver lånegrænser for realkreditlån.
• Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. § 10 beskriver værdiansættelsen af ejendomme ved låneudmåling.
• Værdiansættelsen skal følge Værdiansættelsescirkulæret § 2, som omhandler værdiansættelse af aktiver.
• Værdiansættelsescirkulæret § 4 omhandler værdiansættelse ved salg til arvinger.
• Værdiansættelsescirkulæret § 6 omhandler sammenligning med ejendomsvurderingen.
• Værdiansættelsescirkulæret § 48 præciserer, at cirkulærets anvisninger er vejledende.
• Ejendomsavancebeskatningsloven § 2, stk. 2 sidestiller overdragelse af fast ejendom som gave med salg.