Overdragelse af ejendom til søn uden gaveafgift

Ligningsrådet bekræftede, at spørger kan overdrage en ejendom til sin søn for 4.772.500 kr., svarende til den offentlige vurdering plus 15 pct., uden at udløse gaveafgift, under forudsætning af visse omstændigheder. Afgørelsen er betinget af, at ejendommens værdi ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentligt overstiger overdragelsessummen, og at der ikke gives gaver eller arveforskud i væsentligt omfang til andre børn i forbindelse med overdragelsen.

Faktiske forhold

• Spørger købte ejendommen i 1960. Den består af to matrikler på i alt ca. 2,2 ha.
• Ejendommen har landbrugsstatus og indeholder to boliger samt eget vandværk.
• I 2004 blev det oprindelige stuehus ombygget til bolig og udlejet til sønnen.
• Sønnen har i 2014 for egen regning indrettet en del af overetagen for ca. 175.000 kr.

Spørgers opfattelse

Spørger ønskede at sælge ejendommen til sin søn for den offentlige vurdering plus 15 pct., i alt 4.772.500 kr.

Skattestyrelsens begrundelse

Skattestyrelsen vurderede, at overdragelsen kunne ske uden gaveafgift, idet der ikke forelå særlige omstændigheder, jf. Boafgiftsloven § 27, stk. 1. Skattestyrelsen henviste til SKM2016.279.HR og SKM2021.267.HR, som fastslår, at skattemyndighederne som udgangspunkt skal acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Skattestyrelsen lagde vægt på, at sønnens indretning af overetagen udgjorde ca. 4 procent af ejendomsvurderingen. Skattestyrelsen forudsatte, at sønnens optagelse af realkreditlån og øvrige lån i ejendommen ikke ville være baseret på en anden værdi end overdragelsessummen på 4.772.500 kr., og at der ikke ville blive tale om gaver eller arveforskud til datteren. Skattestyrelsen henviste til Værdiansættelsescirkulæret § 2 og Værdiansættelsescirkulæret § 4.

Skattestyrelsen vurderede, at der skal foretages en konkret vurdering af, om der er holdepunkter for, at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi. I vurderingen indgår:

• Størrelsen af prisforskellen mellem overdragelsessummen og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunkterne.
• Den tidsmæssige sammenhæng mellem holdepunkterne for en ejendoms reelle værdi og overdragelsen.

Eksempler på holdepunkter kan være handel af ejendommen mellem uafhængige parter, belåning af ejendommen, arveforskud til de børn, som ikke overtager ejendommen, eller væsentlige renoveringer. Skattestyrelsen henviste til Værdiansættelsescirkulæret § 6 og Værdiansættelsescirkulæret § 48.

Skatterådets afgørelse

Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens indstilling og begrundelse. Rådet forudsatte, at værdien af ejendommen ved lånoptagelse i forbindelse med overdragelsen ikke væsentlig overstiger overdragelsessummen, og at der ikke gives gaver eller arveforskud i væsentligt omfang til andre børn i forbindelse med overdragelsen. Rådet henviste til Boafgiftsloven § 12.