Ingen næring ved ejendomskøb i koncern

A ApS ønskede en afklaring af, om en række selskaber i koncernen kunne anses for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, og om gæld i den forbindelse kunne betragtes som næringsgæld efter Selskabsskatteloven § 11 b, stk. 5. Ligningsrådet fandt, at ingen af selskaberne var næringsdrivende, og spørgsmålene om gæld bortfaldt. Det omhandlede spørgsmål vedrørte A I ApS, A II ApS, A III ApS, A IV ApS og A V ApS. Koncernen havde en strategi om at opkøbe ejendomme, optimere dem og sælge dem samlet som en portefølje. Ingen af selskaberne havde endnu solgt ejendomme. SKAT fandt, at der var tale om enkeltstående investeringer, og at selskaberne ikke opførte ejendomme, men investerede i eksisterende udlejningsejendomme. Ligningsrådet tiltrådte SKATs indstilling.

Faktiske forhold

• A ApS blev stiftet i 2010 med henblik på at etablere en ejendomskoncern med fokus på opkøb af ejendomme i x-by.
• Koncernen driver virksomhed med ejendomsudvikling inden for bolig og erhverv, herunder køb, udvikling, renovering, udlejning og salg af fast ejendom.
• Koncernen ejer 15 næringsejendomme og tre anlægsejendomme (lejligheder).
• Næringsejendommene er erhvervet via 100% ejede datterselskaber til A ApS: A I ApS, A II ApS, A III ApS, A IV ApS og A V ApS.
• Det er hensigten, at A-koncernen skal have en ejendomsportefølje på 2-3 mia.kr.
• Koncernen er primært interesseret i køb af boligejendomme eller ejendomme, hvor konvertering til bolig er muligt.
• Når porteføljen har en størrelse på 2-3 mia.kr., er det planen, at porteføljen skal sælges samlet eller via delsalg afhængigt af markedet.
• Den løbende administration af A-koncernen varetages af C ApS.

Spørgsmål

1. Kan det bekræftes, at A I ApS, er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, således at gevinst og tab på fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen i overensstemmelse med Statsskatteloven § 5, stk. 1, litra a?
2. Kan det bekræftes, at A II ApS, er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, således at gevinst og tab på fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen i overensstemmelse med Statsskatteloven § 5, stk. 1, litra a?
3. Kan det bekræftes, at A III ApS, er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, således at gevinst og tab på fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen i overensstemmelse med Statsskatteloven § 5, stk. 1, litra a?
4. Kan det bekræftes, at A IV ApS, er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, således at gevinst og tab på fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen i overensstemmelse med Statsskatteloven § 5, stk. 1, litra a?
5. Kan det bekræftes, at A V ApS, er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, således at gevinst og tab på fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen i overensstemmelse med Statsskatteloven § 5, stk. 1, litra a?
6. Kan det bekræftes, at der gælder en næringsformodning vedrørende fast ejendom for ethvert nystiftet eller tilkøbt selskab i A-koncernen, således at det nystiftede/tilkøbte selskabs ejendomserhvervelser konsekvent er omfattet af denne formodning?
7. Kan det bekræftes, at realkreditgæld optaget i forbindelse med anskaffelse af næringsejendomme skal medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter Selskabsskatteloven § 11 b, stk. 5, pkt. 6?
8. Kan det bekræftes, at koncernintern gæld optaget i forbindelse med anskaffelse af næringsejendomme skal medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter Selskabsskatteloven § 11 b, stk. 5, pkt. 6?
9. Kan det bekræftes, at realkreditgæld i næringsejendomme optaget ved en refinansiering skal medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter Selskabsskatteloven § 11 b, stk. 5, pkt. 6?
10. Kan det bekræftes, at koncernintern gæld optaget ved en refinansiering efter køb af et ejendomsselskab, skal medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter Selskabsskatteloven § 11 b, stk. 5, pkt. 6?
11. Kan SKAT bekræfte, at ved køb af aktier i et ejendomsselskab, kan realkreditgæld og koncernintern gæld svarende til handelsværdien af ejendommen på tidspunktet for købet medregnes ved aktivopgørelsen som varegæld (næringsgæld) efter Selskabsskatteloven § 11 b, stk. 5, pkt. 6?
12. Kan SKAT bekræfte, såfremt en gæld kvalificeres som en varegæld (næringsgæld) efter Selskabsskatteloven § 11 b, stk. 5, 6. pkt., så skal renteudgifterne herpå ikke medregnes ved opgørelsen efter Selskabsskatteloven § 11 b, stk. 4?

Skatterådets afgørelse

Skatterådet svarede nej til spørgsmål 1-6, og spørgsmål 7-12 bortfaldt.