Næringsvirksomhed med køb og salg af ejendomme

A-koncernen ønskede Skatterådets stillingtagen til, om koncernen og et af dens datterselskaber, D ApS, kunne anses for at drive næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. Spørgsmålene omhandlede også, hvorvidt ejendomme erhvervet ved skattefri tilførsel af aktiver kunne anses for erhvervet som led i næring. Skatterådet fulgte Skatteministeriets indstilling. Det blev fastslået, at flere selskaber i koncernen er næringsdrivende. Skatterådet fandt, at der sker afsmitning mellem selskaberne i A-koncernen ved vurderingen af, hvorvidt de enkelte selskaber i koncernen, som besidder ejendomme, kan anses som næringsdrivende ved køb og salg af fast ejendom.

Faktiske forhold

• H A/S overtog aktiver og passiver fra det konkursramte F A/S ved en skattepligtig overdragelse.
• A A/S blev stiftet af H A/S for at reducere risikoen for tab ved afvikling af ejendomme.
• A A/S blev overdraget til G A/S og formålsbestemmelsen blev ændret til at håndtere ejendomme for de øvrige banker i G.
• A-koncernen defineres som A A/S og dets 100% ejede datterselskaber.
• A A/S' aktivitet består i opkøb, færdiggørelse, udvikling og drift af ejendomme på vegne af datterselskaberne.
• A-koncernen havde ved udgangen af (år) x antal ansatte med erfaring inden for ejendomsbranchen.
• A-koncernen har erhvervet 41 ejendomme i perioden fra stiftelsen af A A/S frem til den (dato).
• Erhvervelserne er sket gennem forskellige modeller, herunder direkte køb, køb fra konkursbo, tvangsauktion, skattefri tilførsel af aktiver og apportindskud, samt køb af aktier i selskaber, der ejer fast ejendom.
• Ud af de 41 erhvervede ejendomme har A-koncernen solgt 9 ejendomme samt en række særskilt udmatrikulerede lejligheder.

Spørgers opfattelse

• Spørger mente, at A-koncernen er næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, og at de direkte erhvervede ejendomme skal anses for erhvervet som led i næring.
• Spørger henviste til Statsskattelovens § 5, litra a om skattepligt af indtægter fra næringsvej.
• Spørger anførte, at ejendomme erhvervet ved kombinationsmodel med skattefri tilførsel af aktiver, henholdsvis at selskabet D ApS oprindeligt har erhvervet selskabets ejendom som led i næring.

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

• Skatteministeriet bemærkede, at selskaberne i koncernen er selvstændige skattesubjekter, men at der kan ske afsmitning selskaberne imellem.
• Fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom er ikke omfattet af Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 2, når ejeren har erhvervet ejendommen som led i sin næringsvej.
• Skatteministeriet fandt, at A A/S er næringsskattepligtig ved køb og salg af fast ejendom, da selskabet opfylder sin formålsbestemmelse og har solgt en ejendom.
• Datterselskaberne B A/S og C A/S anses for at være næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom ud fra en samlet vurdering af omfang og systematik.
• D ApS anses som næringsdrivende ved køb og salg af fast ejendom i kraft af afsmitning, da selskabet er stiftet af et selskab beskæftiget med ejendomsprojekter og fortsat er ejet af et selskab, som driver næring ved køb og salg af fast ejendom.
• E A/S anses for næringsskattepligtig ved afsmitning, da samtlige selskaber i A-koncernen beskæftiger sig med ejendomsbesiddelser og/eller køb og salg af fast ejendom.
• Skatteministeriet henviste til Fusionsskattelovens § 8, stk. 2 vedrørende skattefri tilførsel af aktiver.

Skatterådets afgørelse

• Skatterådet tiltrådte Skatteministeriets indstilling og begrundelse.