Ejendomsoverdragelse til bror uden gavebeskatning

A ApS ønskede at overdrage en ejendom beliggende x til B2 til den oprindelige anskaffelsessum fra 1995 uden skattemæssige konsekvenser. Ligningsrådet skulle tage stilling til, om dette kunne ske uden gavebeskatning af parterne. A ApS er 100% ejet af B Holding ApS, som igen er 100% ejet af B1 og dennes ægtefælle. B2 er bror til B1. Ejendommen blev erhvervet i 1995, og der blev indgået en lejekontrakt med B2. Den seneste ejendomsvurdering ansatte ejendommens værdi til 1.600.000 kr., mens den oprindelige anskaffelsessum var 607.294 kr. Ligningsrådet svarede ja til begge spørgsmål.

Faktiske forhold

• A ApS udlejer ejendomme og administrerer formue.
• I 1995 købte A ApS ejendommen af B2 og udlejede den straks til ham.
• Lejekontrakten indeholdt en køberet for B2 til den oprindelige anskaffelsessum.
• Lejer (B2) har afholdt alle udgifter til vedligeholdelse og forbedringer.
• A ApS har haft et mindre overskud på udlejningen i perioden.

Spørgers argumentation

• Den oprindelige aftale om køb og leje skete på markedsvilkår.
• Selskabet har haft et erhvervsmæssigt formål uden væsentlig risiko.
• Lejen er fastsat således, at selskabet har overskud, da lejer betaler alle udgifter.
• Køberetten skal ses i sammenhæng med lejers forpligtelse til at afholde alle udgifter til vedligeholdelse og forbedringer.

SKATs indstilling

• SKAT mente, at overdragelsen ikke kunne ske uden skattemæssige konsekvenser.
• Ved overdragelse til den aftalte købspris ville B2 blive gavebeskattet af differencen mellem ejendommens handelsværdi og den aftalte købspris.
• A ApS skulle anvende ejendommens handelsværdi som afståelsessum ved opgørelsen af ejendomsavancen.
• SKAT henviste til SKM2003.338.HR og SKM2007.83.ØLR vedrørende interesseforbundne parter.

Skatterådets afgørelse

• Skatterådet var af den opfattelse, at de stillede spørgsmål skulle besvares med ja.
• En køberet som led i en lejeaftale udløser ikke generelt skattemæssige konsekvenser, forudsat at der ikke er misforhold mellem den aftalte pris og ejendommens værdi på tidspunktet, hvor køberetten tidligst kunne gøres gældende.
• Udlejningen er sket på markedsvilkår, og det udlejende selskab har haft et mindre positivt afkast.
• Der er ikke konkrete oplysninger, der tyder på en gavehensigt imellem brødrene.
• Under disse omstændigheder kan køberen udnytte den aftalte køberet uden gavebeskatning.