Salg af ejendom til søn nægtet

Ligningsrådet afviste, at A kunne sælge sin ejerandel af en ejendom til sin søn B til en forudbestemt pris uden yderligere skattemæssige konsekvenser end normal ejendomsavancebeskatning. Salget kunne ikke ske i henhold til en tilbagekøbsaftale, da betingelserne for at fravige kravet om markedsværdi ikke var opfyldt. Rådet fandt, at den skærpede bevisbyrde for interesseforbundne parter ikke var løftet. Det betyder, at overdragelsen skal ske til markedsværdien på overdragelsestidspunktet. Alternativt kan overdragelsen ske til +/- 15% af den offentlige ejendomsvurdering på overdragelsestidspunktet. I så fald vil den valgte salgspris danne grundlag for opgørelsen af spørgerens skattepligtige ejendomsavance.

Faktiske forhold

• A ejede 33,33% af ejendommen E via sin virksomhed.
• A havde aldrig beboet ejendommen, og indkomsten blev opgjort efter virksomhedsskatteloven.
• B ønskede at købe A's andel i henhold til en tilbagekøbsaftale fra 2004 for 1.170.533 kr.
• Ejendommens samlede markedsværdi blev vurderet til ca. 5.000.000 - 5.500.000 kr.

Spørgsmålet

Spørgsmålet var, om A kunne sælge sin ejerandel til B for 1.170.533 kr. uden andre skattemæssige konsekvenser end beskatning af forskellen mellem salgssummen og anskaffelsessummen efter reglerne i Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1.

SKATs indstilling og begrundelse

SKAT bemærkede, at en tilbagekøbsret skatteretligt svarer til en køberet. Ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter er skattemyndighederne ikke bundet af den aftalte overdragelsessum, jf. U 1977.460 H. I sådanne tilfælde flyttes prisfastsættelsen til udnyttelsestidspunktet.

SKAT henviste til værdiansættelsescirkulæret nr. 185 af 17. november 1982, punkt 14, hvorefter den aftalte købesum kan lægges til grund, hvis der ikke er misforhold mellem den aftalte købesum og ejendommens værdi på det tidspunkt, hvor køberetten tidligst kunne gøres gældende. Da tidspunktet for køberetsaftalens indgåelse ikke kunne verificeres, var den skærpede bevisbyrde ikke løftet.

Der henvises til SKM2008.352.SR, hvor manglende indhold i en vitterlighedspåtegning var afgørende for, at en køberetsaftale ikke kunne tillægges betydning.

Som supplement oplyste SKAT, at overdragelsen kunne gennemføres til en pris inden for +/- 15% af den offentlige ejendomsværdi på overdragelsestidspunktet, jf. værdiansættelsescirkulærets punkt 6. Den valgte salgspris vil da danne grundlag for opgørelsen af ejendomsavancen, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 6, stk. 1.

Skatterådets afgørelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.