Optionsaftale ikke endelig afståelse af ejendom

A påtænker at indgå en optionsaftale vedrørende en erhvervs- og boligejendom. Spørgsmålet er, om indgåelsen af optionsaftalen indebærer en endelig og bindende aftale om salg af ejendommen, og om modtagelsen af en optionspræmie beskattes ved indgåelsen af aftalen.

Ligningsrådet bekræftede, at indgåelsen af optionsaftalen ikke i skattemæssig henseende anses for en endelig aftale om salg, og at ejendommen derfor ikke anses for endeligt afstået. Rådet fastslog dog, at beskatningen af optionspræmien ikke sker ved aftalens indgåelse.

Faktiske forhold:

• A ejer en erhvervs- og boligejendom med X beboelseslejemål og Y erhvervslejemål.
• A har til hensigt at ophøre med sin virksomhed og har kontaktet C, der er interesseret i at købe ejendommen.
• A og C har aftalt hovedvilkår for en optionsaftale, herunder en køberet for C i en given periode, en fastsat pris indekseret med nettoprisindekset, og vilkår for overtagelse og eventuelt lejemål for A.
• Optionsaftalen tinglyses ikke, og A bevarer ejerbeføjelserne i aftalens løbetid.

Spørgsmål og svar:

1. Kan Skatterådet bekræfte, at indgåelsen af optionsaftalen ikke indebærer en endelig aftale om salg? Ja.
2. Kan Skatterådet bekræfte, at modtagelsen af en optionspræmie beskattes ved indgåelsen af aftalen? Nej.

SKATs begrundelse (Spørgsmål 1):

SKAT fandt, at da initiativretten ligger hos køberen (C), og der er usikkerhed om udnyttelsen af køberetten på grund af overvejelser om bygningens anvendelse og et potentielt faldende ejendomsmarked, kan ejendommen ikke anses for afstået ved indgåelsen af optionsaftalen.

SKATs begrundelse (Spørgsmål 2):

SKAT begrundede, at optionspræmien anses som en del af den samlede afståelsessum ved udnyttelse af køberetten, og ellers som en betaling for et delsalg af ejendommen, hvis optionen ikke udnyttes. Beskatning sker derfor ikke ved modtagelsen, men indgår i opgørelsen af avance efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 6, stk. 1 og genvundne afskrivninger efter Afskrivningsloven § 21, stk. 2.