Køberet til ejerlejlighed mellem forældre og børn

Spørger ønskede at vide, om hun kunne tinglyse en købsret for sine døtre til en ejerlejlighed, så døtrene kunne købe lejligheden til vurderingen pr. 1. oktober 2005 minus 15 procent. Skatterådet fandt, at det ikke på nuværende tidspunkt var muligt at afgøre, om der på tidspunktet for køberettens udnyttelse ville eksistere et misforhold mellem handelsværdien og køberetsprisen. Retningslinjerne i værdiansættelsescirkulærets punkt 14 finder derfor ikke anvendelse i den foreliggende sag. En udnyttelse af køberetten til den aftalte køberetspris vil kun være uden skatte- og afgiftsmæssige virkninger, hvis køberetsprisen ikke afviger fra handelsværdien på overdragelsestidspunktet. Skatterådet var enig i SKATs indstilling. Svaret er bindende for skattemyndighederne i 5 år.

Faktiske forhold

• Spørger erhvervede en ejerlejlighed i 2003 for 840.000 kr.
• Lejligheden blev udlejet til spørgers moder umiddelbart efter erhvervelsen.
• Spørger planlægger at overdrage lejligheden til sine døtre, når moderen ikke længere kan bo der.
• Overdragelsen skal ske til den aktuelle salgspris.
• Spørger ønskede at tinglyse en købsret for døtrene, så de kunne købe lejligheden til 935.000 kr. (vurderingen pr. 1. oktober 2005 minus 15 pct.).

SKATs indstilling

SKAT bemærkede generelt om køberetter og forældrekøbslejligheder:

• En køberetsaftale er en forpligtelse for ejeren til at afstå ejendommen til køberettens indehaver inden for en vis periode.
• Aftalen kan ikke karakteriseres som en ejendomsoverdragelse i lovens forstand, før køberetten udnyttes.
• En køberet fikserer en bestemt pris for fremtidig overdragelse.
• Skattemæssigt behandles køberetten som en del af aftalen om overdragelse af den faste ejendom, jf. Kursgevinstloven § 30, stk. 1, jf. stk. 6.
• Ved interesseforbundne parter er skattemyndigheden ikke bundet af aftalens indhold om overdragelsessummen, jf. U1977.460 H.
• Ved køberetsaftaler mellem forældre og børn ydes normalt ikke vederlag, hvilket kan udløse gaveafgift.
• Værdiansættelsescirkulæret nr. 185 af 17. november 1982 regulerer de skatte- og afgiftsmæssige værdier ved overdragelse mellem personer i op- og nedstigende linje.
• Hvis der er misforhold mellem den aftalte købesum og ejendommens værdi på det tidspunkt, hvor køberetten tidligst kunne gøres gældende, finder cirkulæret ikke anvendelse.

I den konkrete sag:

• Da handelsværdien på udnyttelsestidspunktet er ukendt, kan det ikke afgøres, om der vil være et misforhold mellem handelsværdien og køberetsprisen.
• Udnyttelse af køberetten til den aftalte pris vil kun være uden skatte- og afgiftsmæssige virkninger, hvis køberetsprisen ikke afviger fra handelsværdien på overdragelsestidspunktet.

Skatterådets afgørelse

Skatterådet var enig i SKATs indstilling og begrundelse.