Skatterådet afviste forhåndsgodkendelse af udskudt køberet

Sagen omhandler en køberetsaftale, hvor forældre i 2006 gav deres søn en ret til at købe en ejerlejlighed i 2009 til en fastsat pris. Prisen var beregnet ud fra den offentlige ejendomsvurdering minus 15 % i henhold til værdiansættelsescirkulæret. Spørgsmålet var, om denne aftale kunne godkendes på forhånd uden negative skattemæssige konsekvenser.

De faktiske forhold

Forældrene, der ejede en ejerlejlighed, indgik den 18. juli 2006 en aftale, der gav deres søn en køberet til ejendommen. Køberetten kunne tidligst gøres gældende den 1. september 2009. Købsprisen var fastsat til 1.955.000 kr., hvilket svarede til den offentlige vurdering pr. oktober 2005 på 2.300.000 kr. fratrukket 15 %.

Skatterådets vurdering og afgørelse

Skatterådet fastslog, at en køberetsaftale skattemæssigt først betragtes som en reel overdragelse på det tidspunkt, hvor køberetten udnyttes. En køberet, som vedrører fast ejendom, skal skattemæssigt behandles som det underliggende aktiv, jf. Kursgevinstloven § 30.

Det afgørende i sagen var, at køberetten først kunne udnyttes tre år efter, at den blev givet. Værdiansættelsescirkulæret (nr. 185 af 17. november 1982), som tillader overdragelse mellem nærtstående til en pris baseret på den offentlige vurdering, kan kun anvendes, hvis der ikke er et væsentligt misforhold mellem den aftalte pris og ejendommens handelsværdi på det tidspunkt, hvor køberetten tidligst kan gøres gældende.

Da køberetten først kunne udnyttes i 2009, var det handelsværdien i 2009, der skulle sammenlignes med den aftalte pris. Hvis der på det tidspunkt var et misforhold, ville differencen blive anset som en gave, og forældrenes afståelsessum skulle korrigeres til handelsværdien, jf. princippet i Ejendomsavancebeskatningsloven § 3, stk. 2.

Eftersom handelsværdien i 2009 ikke var kendt på afgørelsestidspunktet, kunne Skatterådet ikke på forhånd bekræfte, at aftalen var uden skattemæssige hindringer. Konsekvensen var, at aftalen ikke kunne forhåndsgodkendes, da de skattemæssige virkninger afhang af den fremtidige markedsværdi.