Momsfritagelse ved udbud af I/S-andele

A ApS ønskede at vide, om deres projekthonorar og salgs- og prospekthonorar i forbindelse med udbud af I/S-andele er momsfritaget, samt om salgssummen ved salg af en udlejningsejendom er momsfritaget, når A ApS erhverver og videresælger ejendommen til et interessentskab med fortjeneste. Skatterådet har afgjort, at kun en del af honoraret er momsfritaget, og at salgssummen er momsfritaget. Rådet fulgte SKATs indstillinger.

Faktiske forhold

• A ApS udbyder interessentskabsandele i beboelsesejendomme.
• A ApS finder en attraktiv boligudlejningsejendom og indgår en købsaftale med sælger.
• Efterfølgende udarbejdes udbudsmateriale, der inkluderer en beregning af de økonomiske forudsætninger.
• Interesserede investorer underskriver en aftale om tegning af andele i projektet/interessentskabet.
• Interessentskabet stiftes, når ca. 80% af investorerne har underskrevet tegningsaftalen.
• A ApS tegner de resterende anparter og beholder dem i 1-2 år.
• Efter stiftelsen udfærdiges skøde, hvor sælger overdrager ejendommen direkte til interessentskabet.
• A ApS underskriver skødet på vegne af interessentskabet og forestår finansieringen.
• A ApS udsteder fakturaer til interessentskabet vedrørende projekthonoraret og salgs- og prospekthonoraret.

Projekthonoraret (5-8 %) dækker:

• Søgning på ejendomsmarkedet.
• Fysisk gennemgang af ejendommen.
• Finansiering af ejendomshandlen.

Salgs- og prospekthonoraret (3 %) dækker:

• Udarbejdelse af udbudsmateriale.
• Søgning efter investorer.

A ApS overtager ejendomsadministrationen.

I visse tilfælde skødes ejendommen først til A ApS, hvorefter den videresælges til interessentskabet.

Spørgers opfattelse

Forespørger mente, at honorarerne i sin helhed burde være momsfritaget, jf. Momsloven § 13, stk. 1, nr. 11, litra e, da det vedrører transaktioner i forbindelse med værdipapirer.

SKATs indstilling

SKAT fandt, at interessentskabsandele kan anses for værdipapirer, og at ydelserne vedrørende udfærdigelse og udbud af tegningsaftaler og interessentskabskontrakter er omfattet af momsfritagelsen for forhandlinger vedrørende værdipapirer. SKAT fandt dog, at ydelser vedrørende søgning på ejendomsmarkedet, fysisk gennemgang af ejendommen og finansiering af ejendomshandlen ikke er momsfritaget, da disse transaktioner vedrører interessentskabets køb af ejendommen. SKAT indstillede, at projekthonoraret anses for momspligtigt, og at salgs- og prospekthonoraret anses for momsfrit. Dog kan en del af projekthonoraret vedrørende låneformidling være momsfrit efter Momsloven § 13, stk. 1, nr. 11, litra a.

Vedrørende spørgsmål 3 bemærkede SKAT, at levering af fast ejendom er momsfri efter Momsloven § 13, stk. 1, nr. 9. SKAT fandt, at de af selskabets ydelser vedrørende søgning af ejendomsmarkedet, fysisk gennemgang af ejendommen samt det praktiske arbejde i forbindelse med finansieringen af ejendomshandlen, som præsteres i forbindelse med tilfælde, hvor selskabet i eget navn køber en ejendom af sælger og sælger samme ejendom i eget navn til et nystiftet interessentskab, må anses for biydelser til det af selskabet gennemførte ejendomssalg. Ydelserne er derfor momsfrie.

Skatterådets afgørelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstillinger.