Skattepligt ved salg af andelsboliger

Ligningsrådet behandlede en anmodning om en bindende forhåndsbesked vedrørende de skattemæssige konsekvenser for en andelsboligforening, der planlagde at modernisere og sælge sine boliger som enfamilieshuse til både medlemmer og ikke-medlemmer. Sagen omhandlede primært spørgsmålet om køberetter til medlemmer og beskatningen af andelsboligforeningen ved afståelse af boligerne. Ligningsrådet tiltrådte Told- og Skattestyrelsens indstillinger i begge spørgsmål.

Køberetter til medlemmer

Spørgsmålet var, om der uden skattemæssige konsekvenser for medlemmerne kunne udstedes en køberet til de medlemmer, der ikke ønskede at købe boligen med det samme, men først på et senere tidspunkt. Køberetten ville give medlemmerne ret til at købe boligen til samme pris som de øvrige andelshavere, uanset at de først udnyttede køberetten om 5 år. Prisen ville blive pristalsreguleret.

Told- og Skattestyrelsen indstillede, at tildelingen af køberetten ville have skattemæssige konsekvenser for modtagerne, idet der skulle ske udlodningsbeskatning efter Ligningsloven § 16 a af køberettens værdi på tildelingstidspunktet. Begrundelsen var, at en eventuel forskel mellem den forud fastsatte pris og handelsværdien på udnyttelsestidspunktet ellers ville blive skattefri, da gevinsten på køberetten skulle beskattes sammen med det underliggende aktiv, og afståelse af andelsbeviset kunne ske skattefrit efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 1.

Told- og Skattestyrelsen bemærkede, at det er op til de skatteansættende myndigheder at fastsætte køberettens værdi på tildelingstidspunktet, og at den enkelte andelshaver burde have mulighed for at frasige sig køberetten.

Ligningsrådet var enig i, at der skulle ske udlodningsbeskatning ved tildeling af køberetten, og svarede derfor nej til spørgsmålet.

Beskatning af andelsboligforeningen ved afståelse af boligerne

Det andet spørgsmål omhandlede, hvordan andelsboligforeningen ville blive beskattet i forbindelse med afståelsen af boligerne. Rådgiver havde henvist til tidligere afgørelser om, at andelsboligforeninger er skattepligtige af avance på lejligheder udlejet til ikke-medlemmer, men først ved afståelsen af den sidste lejlighed.

Told- og Skattestyrelsen bemærkede, at andelsboligforeningen er et selvstændigt skattesubjekt omfattet af selskabsskatteloven, og kun er skattepligtig af indtægt ved erhvervsmæssig virksomhed. Da foreningen udlejede et antal boliger, måtte udlejningen betragtes som erhvervsmæssig virksomhed. Ved afståelsen af de udlejede boliger ville andelsboligforeningen derfor være skattepligtig af avancen, der beregnes efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Told- og Skattestyrelsen understregede, at der skulle ske ejendomsavancebeskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven ved salget af den enkelte udlejede bolig, da der er tale om afståelse af fast ejendom, der har været anvendt erhvervsmæssigt. Kursgevinstloven § 30, stk. 1 og Kursgevinstloven § 30, stk. 6 blev ligeledes vurderet i relation til køberetterne.

Ligningsrådet tiltrådte, at andelsboligforeningen ville være skattepligtig af fortjeneste ved afståelse af de udlejede boliger til ikke-medlemmerne, og at skattepligten ville indtræde ved afståelsen af den enkelte bolig.