Sag om krav i konkursbo vedrørende udlejning af ejerlejligheder

Ejerforeningen Nørrevang (E/F Nørrevang) anlagde sag mod K/S Hotel Frederiksværk under konkurs (Konkursboet) med påstand om, at Konkursboet skulle anerkende et anmeldt krav på 597.135,51 kr. som et simpelt krav. Kravet vedrørte manglende lejebetalinger for tredje kvartal 2010 i henhold til en udlejnings- og samarbejdsaftale.

Baggrund for Sagen

• Ejendomsforhold: K/S Hotel Frederiksværk fik utinglyst adkomst til hotelejerlejligheden (Hotellet) pr. 1. januar 2010. Hotellet er en del af E/F Nørrevang, som også omfatter ejerlejlighederne 4-43 (Ejerlejlighederne).
• Vedtægter og Aftaler: I 2009 vedtog E/F Nørrevang nye vedtægter, der bl.a. fastslog, at foreningen skulle varetage fælles udlejning af ejerlejlighederne. En tinglyst Udlejnings- og samarbejdsaftale fra 2000 mellem den daværende ejer af Hotellet og ejerne af Ejerlejlighederne regulerede udlejning og administration.
• Konkurs og Drift: K/S Hotel Frederiksværk blev taget under konkursbehandling den 13. oktober 2010. Konkursboet oplyste, at købsaftalen med den tidligere ejer, Ejendomsselskabet Island A/S, blev ophævet den 30. november 2010. Konkursboet hævdede, at udlejningen blev foretaget af datterselskabet Driftsselskabet Nørrevang ApS, som K/S Hotel Frederiksværk stiftede i starten af 2010.

Parternes Synspunkter

• E/F Nørrevang: Gjorde gældende, at K/S Hotel Frederiksværk de facto overtog og drev Hotellet fra 1. januar 2010 og udadtil agerede som ejer og medlem af E/F Nørrevang. Den utinglyste adkomst fritog ikke K/S Hotel Frederiksværk for forpligtelsen. Ifølge Udlejnings- og samarbejdsaftalen var det Hotellets ejer, der hæftede for lejebetalingerne, og der var ikke sket et debitorskifte. Det forhold, at driften var overladt til Driftsselskabet Nørrevang ApS, fritog ikke Hotellet for hæftelsen.
• Konkursboet: Påstod frifindelse og henviste til, at E/F Nørrevang ikke havde dokumenteret kravet tilstrækkeligt. Konkursboet hævdede, at K/S Hotel Frederiksværk aldrig havde været tinglyst adkomsthaver og derfor ikke medlem af E/F Nørrevang. Kravet skulle rejses over for Ejendomsselskabet Island A/S. Konkursboet mente, at Driftsselskabet Nørrevang ApS var den reelle part i forhandlingerne og den, der stod for driften og betalingerne.

Vidneforklaringer

• Kurt Nielsen (formand E/F Nørrevang): Forklarede, at E/F Nørrevang administrerede, mens hotellet stod for udlejning og afregning. Han var overbevist om, at Hotellet skiftede ejer i januar 2010, og at de nye ejere agerede aktivt som ejere. Han mente, at E/F Nørrevang kunne rejse kravet på vegne af ejerlejlighedsejerne.
• Ole Bent Nielsen (tidl. formand E/F Nørrevang): Bekræftede, at nye vedtægter blev vedtaget i 2009, og at Hotellet skulle stå for udlejning. Han var ikke i tvivl om, at K/S Hotel Frederiksværk var den nye ejer og forhandlede med dem om en ny samarbejdsaftale.
• Jeanet Blicher (ansat i Hotellets administration): Bekræftede, at Hotellet skiftede ejer i januar 2010, og at Betina Mærsk blev ansat som direktør for Hotellet. Hun stod for bogføring og afregning til ejerlejlighedsejerne. Hun vidste ikke, om hun var ansat i Driftsselskabet Nørrevang ApS.

Sø- og Handelsretten fandt det godtgjort, at K/S Hotel Frederiksværk fra den 1. januar 2010 fik utinglyst adkomst til Hotellet og udøvede ejers rådighed, bl.a. ved at udleje ejerlejlighederne gennem sit datterselskab, Driftsselskabet Nørrevang ApS. Ledelsen i K/S Hotel Frederiksværk og datterselskabet deltog også i bestyrelsesmøder i E/F Nørrevang.

Retten lagde til grund, at Udlejnings- og samarbejdsaftalen var aftalegrundlaget for udlejningen af Ejerlejlighederne. Denne aftale var tinglyst og skulle respekteres af den til enhver tid værende ejer af Hotellet. Retten bemærkede, at aftalen ikke stillede krav om, at ejerens adkomst skulle være tinglyst, for at ejeren var bundet af aftalen. Det fremgik af aftalen, at det var Hotellet, der udlejede og afregnede lejebeløbene til ejerne af Ejerlejlighederne. Derfor var det K/S Hotel Frederiksværk, der som ejer af Hotellet, skulle afregne lejebeløbene.

Retten fastslog, at det forhold, at K/S Hotel Frederiksværk via en forpagtningsaftale havde overladt driften af Hotellet til datterselskabet Driftsselskabet Nørrevang ApS, ikke kunne føre til et andet resultat med hensyn til hæftelsen.

Afgørelse

Konkursboet blev tilpligtet at anerkende E/F Nørrevangs anmeldte krav på 597.135,51 kr. som et simpelt krav. Konkursboet blev desuden pålagt at betale 60.000 kr. i sagsomkostninger til E/F Nørrevang inden 14 dage.