Lejekrav i konkursbo ikke anerkendt som massekrav grundet manglende overholdelse af formkrav i konkursloven

Sagen er en fordringsprøvelsessag indbragt for Sø- og Handelsretten i medfør af Konkursloven § 133. Den omhandler, hvorvidt Wihlborgs A/S's krav på leje for lokaler udlejet til PAS A/S skal anerkendes som massekrav i PAS A/S's konkursbo, jf. Konkursloven § 93.

Sagens Baggrund

PAS A/S (tidligere Primera Air Scandinavia A/S) blev taget under konkursbehandling den 2. oktober 2018. Selskabet havde siden 2010 lejet kontorlokaler på Digevej 114, København S, hvor Wihlborgs A/S var udlejer. Hovedparten af lejemålet var fremlejet til Primera Travel A/S.

Den 17. oktober 2018 anmodede Wihlborgs A/S konkursboet om at tage stilling til, hvorvidt det ønskede at indtræde i lejemålet, med en frist på 14 dage. Den 30. oktober 2018 meddelte boet udtrykkeligt, at det ikke ønskede at indtræde i lejemålet.

Korrespondance mellem parterne viser, at boet indtil den 8. november 2018 forstod, at Wihlborgs A/S var i dialog med Primera Travel A/S om fraflytning. Den 8. november 2018 meddelte Wihlborgs A/S, at hvis lejemålet ikke var ryddet og tilbageleveret medio november, ville leje for hele perioden efter konkursdekretet blive gjort gældende som massekrav. Boet svarede den 14. november 2018, at det var i gang med at tømme lejemålet, og at det forventedes afsluttet med udgangen af november. Boet bestred, at det havde indgået en fremlejeaftale med Primera Travel A/S.

Lejemålet blev fraflyttet senest den 10. december 2018, hvor der blev afholdt flyttesyn. Wihlborgs A/S anmeldte den 14. december 2018 et massekrav på 1.383.522,93 kr. for husleje, aconto driftsomkostninger og varme i perioden 2. oktober til 10. december 2018 samt istandsættelsesudgifter. I den foreliggende sag er kravet dog begrænset til husleje, aconto driftsomkostninger og varme.

Parternes Anbringender

Wihlborgs A/S's Anbringender

• PAS A/S under konkurs har ikke givet meddelelse inden for fristen i Konkursloven § 62, hvorfor lejekrav for perioden fra konkursdekretet den 2. oktober 2018 til 30. oktober 2018 er et massekrav.
• PAS A/S under konkurs er de facto indtrådt i lejemålet ved fortsat benyttelse, herunder via fremlejetager, hvorfor lejekrav fra konkursdekretet den 2. oktober 2018 til aflevering den 10. december 2018 er et massekrav.
• Fremlejetager havde ikke en selvstændig ret over lejemålet, og boet var forpligtet til at bringe fremlejeforholdet til ophør.
• En rimelig frist til rydning af et almindeligt kontorlejemål med begrænset inventar udgør ikke 70 dage.

PAS A/S's Anbringender

• Det bestrides, at boet ikke har overholdt fristen i Konkursloven § 62. Udlejer varslede først massekravsstatus, efter at konkursboet havde afgivet erklæring om "ikke-indtræden".
• Det bestrides, at boet stiltiende er indtrådt i lejekontrakten. Boet meddelte udtrykkeligt den 30. oktober 2018, at det ikke ønskede at indtræde.
• En kurator skal normalt indrømmes en rimelig tid til at rydde et konkursbos lejemål, uden at dette er udtryk for stiltiende indtræden.
• Boet har ikke disponeret over lejemålet til andet end registrering og salg af boets aktiver, hvilket ikke udgør de facto indtræden.
• Det forhold, at lejemålet var lovligt fremlejet, kan ikke sidestilles med en selvstændig disponering fra boets side, da fremlejeaftalen var indgået forud for konkursens indtræden.
• Udlejer var berettiget til at indlede en udsættelsesforretning over for fremlejetager, men valgte ikke at gøre det. Udlejers undladelse kan ikke komme konkursboet til skade.

Rettens Begrundelse

Retten lagde til grund, at PAS A/S blev erklæret konkurs den 2. oktober 2018, og at boet den 30. oktober 2018 meddelte, at det ikke ønskede at indtræde i lejeaftalen. Hovedparten af lejemålet var fremlejet til Primera Travel A/S ved konkursens indtræden.

Retten bemærkede, at boet indtil den 8. november 2018 havde den forståelse, at Wihlborgs A/S var i dialog med Primera Travel A/S om fraflytning. Først ved modtagelsen af en e-mail den 8. november 2018 blev boet opmærksom på, at dette ikke var tilfældet. Boet fortsatte dog med at forsøge at finde en løsning på fraflytningen med Primera Travel A/S.

Lejemålet blev fraflyttet senest den 10. december 2018, hvilket betød, at der forløb godt 2 måneder fra konkursdekretets afsigelse til fraflytningen. Retten fandt, at dette tidsforløb ikke kunne føre til, at boet måtte anses for stiltiende at være indtrådt i lejeaftalen. Der var således ikke grundlag for at tillægge det fulde lejekrav status som massekrav.

Vedrørende kravet for perioden 2. oktober til 30. oktober 2018, hvor boet endnu ikke havde afgivet erklæring om indtræden, fandt retten, at Wihlborgs A/S ikke i forbindelse med forespørgslen om indtræden havde forlangt, at boet påtog sig at betale lejen som massekrav for tiden fra dekretets afsigelse, indtil boet havde taget stilling til spørgsmålet. Dette er en forudsætning for, at kravet kan opnå massekravsstatus i henhold til Konkursloven § 62. Derfor blev lejekravet for denne periode heller ikke anerkendt som massekrav.

Afgørelse

PAS A/S under konkurs frifindes. Wihlborgs A/S skal inden 14 dage betale PAS A/S under konkurs 35.000 kr. ekskl. moms i sagsomkostninger til dækning af rimelige advokatudgifter.

Anket til Østre Landsret den 19/11-2019