Manglende oplysning om forurening og efterstående hæftelser i pantebrevshandel – Væsentlighedsvurdering efter AV 04

Sagen omhandler to tvister (P-25-10 og P-29-10) mellem Fair Finans A/S (sagsøger) og Dansk Pantebrevsbørs A/S under konkurs (sagsøgte), begge med virksomhed inden for pantebrevshandel. Tvisterne vedrører påståede mangler ved pantebreve, som Fair Finans havde købt af Dansk Pantebrevsbørs forud for dennes likvidation og konkurs i 2009. Handlen mellem parterne var baseret på standardvilkårene "Vilkår for erhvervsmæssig handel med pantebreve i fast ejendom” af 27. oktober 2004 (AV 04).

Sagen P-25-10: Uoplyst jordforurening

Denne sag drejede sig om et pantebrev med pant i ejendommen matr.nr. 5d Trollesvang, Hillerød. Fair Finans påstod, at ejendommen var registreret som jordforurenet på vidensniveau 2 i tingbogen siden 2002, hvilket ikke var oplyst ved handlen. Miljøtekniske rapporter fra 1996 og 2004 bekræftede betydelig forurening. Ejendommen, der ifølge pantebrevsopstillingen havde en kontantpris på 3 mio. kr., blev solgt for 650.000 kr. på tvangsauktion. Fair Finans mente, at den uoplyste forurening var den væsentligste årsag til værditabet og krævede anerkendelse af et simpelt krav på 1.348.000 kr. plus renter.

Sagen P-29-10: Uoplyste efterstående hæftelser

Denne sag omhandlede syv ejendomme/otte pantebreve i Kalundborg, hvor Dansk Pantebrevsbørs havde undladt at oplyse om en yderligere efterstående pantehæftelse til Rene Müller. Fair Finans gjorde gældende, at dette udgjorde en hævebegrundende misligholdelse og krævede anerkendelse af simple krav på henholdsvis 2.300.000 kr. og 350.000 kr. plus renter.

Oversigt over pantebreve i sag P-29-10:

Parternes anbringender

Fair Finans A/S' synspunkter:

• Ansvarsgrundlaget var misligholdelse af AV 04, særligt pkt. 6.1 (generel mangelsbestemmelse), pkt. 6.3.b (sælgers oplysningspligt om byrdefulde servitutter og efterstående hæftelser) og pkt. 6.1.c (sælgers generelle oplysningspligt om væsentlige forhold).
• Dansk Pantebrevsbørs, som professionel, havde en loyal oplysningspligt, og Fair Finans kunne stole på de fremlagte oplysninger.
• De uoplyste forhold (jordforurening og efterstående hæftelser) var væsentlige og påvirkede pantebrevenes værdi og omsættelighed.
• Fair Finans reklamerede rettidigt.

Dansk Pantebrevsbørs A/S under konkurs' synspunkter:

• Bestred, at de uoplyste forhold udgjorde en væsentlig mangel i henhold til AV 04, pkt. 6.1.c, som kræver, at manglen væsentligt påvirker pantebrevets værdi og omsættelighed og har betydning for køberens bedømmelse. Betingelserne er kumulative.
• For P-25-10: Jordforureningen var kendt af ejendommens ejer og havde ikke væsentlig betydning for en projektejendom, hvor forurening kunne håndteres. Tvangsauktionsprisen var ikke retvisende for den reelle værdi.
• For P-29-10: De uoplyste efterstående hæftelser var af formel karakter og påvirkede ikke pantebrevenes værdi eller omsættelighed væsentligt. Fair Finans havde købt pantebrevene som del af en portefølje uden at interessere sig for de enkelte vilkår.
• Fair Finans havde reklameret for sent og havde ikke informeret om tvangsauktioner rettidigt.

Sø- og Handelsretten fastslog, at AV 04's bestemmelser om mangler og købers misligholdelsesbeføjelser var gældende og trådte i stedet for købelovens mangelsbestemmelser.

Retten anerkendte, at Dansk Pantebrevsbørs burde have oplyst om både jordforureningen og de efterstående pantehæftelser. Imidlertid fandt retten ikke, at de manglende oplysninger konkret havde været væsentlige i en grad, der udgjorde en hævebegrundende mangel i henhold til AV 04, pkt. 6.1, litra c. Betingelserne for en mangel er kumulative, hvilket betyder, at alle betingelser skal være opfyldt for, at der foreligger en mangel.

• Vedrørende jordforureningen (P-25-10): Ejendommen blev anset for at være en projektejendom, hvor debitors økonomiske styrke og projektets fornuftighed var afgørende. Forureningen blev vurderet til at være af et omfang, der relativt enkelt kunne håndteres i forbindelse med et byggeprojekt. I lyset af markedets optimisme på handelstidspunktet blev oplysningen om forureningen derfor ikke anset for at have haft væsentlig betydning for Fair Finans' bedømmelse af pantebrevet.

• Vedrørende de efterstående hæftelser (P-29-10): Retten bemærkede, at Fair Finans havde købt pantebrevene til samme kurs uanset friværdi. Den manglende oplysning om en yderligere efterstående pantehæftelse blev ikke anset for at have haft væsentlig betydning for Fair Finans' bedømmelse af pantebrevet, især da pantebrevets prioritetsstilling var den afgørende faktor.

Rettens afgørelse og tilkendte sagsomkostninger:

På denne baggrund frifandt Sø- og Handelsretten Dansk Pantebrevsbørs A/S under konkurs i begge sager. Fair Finans A/S blev pålagt at betale sagsomkostninger på 65.000 kr. for sag P-25-10 og 100.000 kr. for sag P-29-10.