Sag om konkursregulering af lejemål efter ophævelse grundet manglende lejebetaling

Sagen omhandlede et krav fra Afviklingsselskabet Invest af 16. april 2002 A/S under konkurs (sagsøger) mod Imerco Holte ApS under konkurs (sagsøgte) om anerkendelse af et simpelt og usikret krav på 2.020.998 kr. i medfør af Konkursloven § 97. Kravet udsprang af et erstatningskrav som følge af udlejers ophævelse af en lejekontrakt vedrørende et butikslejemål, da sagsøgte ikke betalte leje.

Baggrund for Lejeforholdet

Sagsøgeren havde til formål at indgå lejeaftaler med henblik på videre fremleje. Sagsøgte drev detailhandel. En lejeaftale blev indgået den 1. oktober 2001 mellem KPC Byg Øst A/S (udlejer) og sagsøgeren om et butikslejemål i Holte. Lejemålet var uopsigeligt for lejer indtil 1. oktober 2013, og for udlejer indtil 1. oktober 2023. Den årlige basisleje var 1.154.860 kr. Sagsøgeren havde ret til fremleje og afståelse i henhold til Erhvervslejeloven § 55.

Samtidig blev der indgået en fremlejekontrakt mellem sagsøgeren og sagsøgte, hvor sagsøgte forpligtede sig til at indbetale ydelserne direkte til udlejer. Fremlejekontrakten indebar, at sagsøgeren kunne ophæve fremlejemålet over for sagsøgte, hvis sagsøgte misligholdt aftalen.

Misligholdelse og Konkurs

Sagsøgeren anmeldte betalingsstandsning den 16. april 2002 og blev taget under konkursbehandling den 9. maj 2003. Sagsøgte betalte ikke lejen for april 2002 og frem. Udlejer ophævede lejemålet den 29. april 2002 på grund af lejerestance. Sagsøgte anmeldte betalingsstandsning den 24. juni 2002 og blev taget under konkursbehandling den 12. august 2002.

Efter ophævelsen indgik udlejer og sagsøgte en midlertidig lejeaftale, hvorefter sagsøgte forblev i lejemålet indtil den 26. august 2002 og betalte leje for perioden 1. april 2002 til 26. august 2002. Udlejer har ikke anmeldt noget krav over for sagsøgeren.

Sagsøgeren anmeldte et foreløbigt krav på 10.655.045 kr. i sagsøgtes konkursbo i medfør af Konkursloven § 97.

Parternes Påstande

Sagsøgerens principale påstand:

• Sagsøgte skulle anerkende et krav på 2.020.998 kr. eller et skønsmæssigt fastsat lavere beløb i medfør af Konkursloven § 97.
• Kravet var et tabsopgør baseret på fremlejeaftalens uopsigelighed indtil 2013.
• Sagsøgtes misligholdelse var forsætlig.
• Kravet skulle konkursreguleres i henhold til Konkursloven § 61, med virkning fra december 2002 eller august 2002.
• Sagsøgeren havde krav på 21 måneders husleje eksklusiv moms.
• Der var ingen tabsbegrænsningspligt for sagsøgeren, da sagsøgte var direkte årsag til tabet.

Sagsøgerens subsidiære påstand:

• Sagsøgte skulle anerkende kravet, betinget af udlejers eventuelle krav mod sagsøgeren, jf. Konkursloven § 147, stk. 2.
• Konkursregulering og tabsbegrænsning skulle drøftes, hvis udlejer anmeldte et krav.

Sagsøgtes principale påstand:

• Frifindelse.
• Sagsøgerens krav var et erstatningskrav, der krævede dokumentation for tab.
• Sagsøgeren havde ikke dokumenteret noget tab, og udlejer havde ikke anmeldt krav mod sagsøgeren.
• Sagsøgeren havde en tabsbegrænsningspligt, som ikke var opfyldt.
• Kravet ville udgøre en ubegrundet berigelse for sagsøgeren.
• Konkursregulering skulle maksimalt udgøre 3 måneders leje, jf. Konkursloven § 61 og Erhvervslejeloven § 64.

Sagsøgtes subsidiære påstand:

• Afvisning, subsidiært frifindelse, da sagsøgerens påstand var uklar og hypotetisk.

Sø- og Handelsretten frifandt sagsøgte.

Retten bemærkede indledningsvist, at sagsøgtes påstand om afvisning var fremsat rettidigt.

Rettens Begrundelse

Retten lagde til grund, at fremlejeaftalen mellem sagsøgeren og sagsøgte i det væsentlige fulgte lejeaftalen mellem udlejer og sagsøgeren, og at sagsøgeren havde ret til afståelse. Lejemålet var uopsigeligt indtil 2013. Sagsøgte betalte ikke husleje for april 2002, hvilket førte til udlejers ophævelse af lejemålet den 29. april 2002. Sagsøgte blev taget under konkursbehandling den 12. august 2002. Efter ophævelsen indgik udlejer og sagsøgte en aftale, hvorefter sagsøgte forblev i lejemålet indtil den 26. august 2002 og betalte leje for perioden 1. april 2002 til 26. august 2002. Udlejer har ikke anmeldt noget krav over for sagsøgeren, som blev taget under konkursbehandling den 9. maj 2003.

Retten fandt, at Konkursloven § 61 om konkursregulering fandt analog anvendelse, selvom lejemålet blev ophævet før sagsøgtes konkursbehandling. Henset til lejemålets uopsigelighed og karakter som et sædvanligt erhvervslejemål, fandtes Erhvervslejelovens udgangspunkt om et opsigelsesvarsel på 3 måneder at finde anvendelse ved konkursregulering efter Konkursloven § 61, stk. 1. Erstatning i henhold til Konkursloven § 61, stk. 3 kan ikke fastsættes højere end det tab, sagsøgeren ville have kunnet kræve erstattet efter almindelige regler.

Retten konkluderede, at sagsøgeren ikke havde dokumenteret eller godtgjort at have lidt noget tab. Sagsøgerens henvisning til værdien af afståelsesretten var ikke underbygget med dokumentation for tab. Et eventuelt erstatningsopgør skulle desuden tage hensyn til andre momenter, som ikke var inddraget i sagen.

Vedrørende sagsøgerens subsidiære påstand, som var betinget af, at udlejer fremsatte et krav over for sagsøgeren, fandt retten, at påstanden var af for uvis karakter til at kunne tages under påkendelse, da der var forløbet næsten 5 år siden lejemålets ophævelse, uden at udlejer havde fremsat eller varslet et krav.

Sagsøgte blev derfor frifundet. Sagsøgeren blev pålagt at betale 87.580 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte inden 14 dage.