Sag om gyldighed af pant i andel i andelsboligforening

Sagen omhandlede gyldigheden af et pantebrev i en andelslejlighed, udstedt af Bjarne Mundfeld (sagsøgte) til JTM Management ApS (sagsøgeren). Pantebrevet blev underskrevet den 20. januar 2005 og tinglyst den 21. februar 2005 i Andelsboligbogen.

Baggrund for pantsætningen

Bjarne Mundfeld ejede en andel i Andelsboligforeningen Blegdammen. Ifølge foreningens dagældende vedtægter (§ 6, stk. 2) kunne andelen ikke pantsættes eller gøres til genstand for arrest eller eksekution. Bjarne Mundfeld havde gæld til DAI Fordringer A/S, som ønskede udlæg i andelsboligen. Sagsøgeren, via René Lauritsen, tilbød et lån mod sikkerhed i andelslejligheden for at afhjælpe gældsproblemerne.

Pantebrevets forløb

• 20. januar 2005: Pantebrevet på 250.000 kr. underskrives. Lånet var rentefrit i 2005 og forrentedes med 4% p.a. fra 1. januar 2006.
• 3. februar 2005 og 14. februar 2005: Pantebrevet afvises to gange fra Andelsboligbogen på grund af formelle fejl (først at en andelsboligforening ikke kan tegnes af en person alene, derefter ufuldstændig angivelse af rente- og betalingsvilkår).
• 1. februar 2005: Nye regler i Andelsboligforeningsloven § 6 a, stk. 1 træder i kraft, hvilket tillader pantsætning af andelsboliger op til 80% af værdien.
• 21. februar 2005: Pantebrevet tinglyses i Andelsboligbogen, efter at de nye regler er trådt i kraft. Samtidig forevises en adkomsterklæring fra andelsboligforeningen af 18. februar 2005.
• 22. februar 2005: Andelsboligforeningen vedtager foreløbigt et ændringsforslag til vedtægterne (§ 6, stk. 3), der afspejler de nye lovregler om pantsætning.

Parternes påstande

• Sagsøgeren påstod, at pantebrevet var gyldigt, idet aftalen om lån og pant var indgået gyldigt, og tinglysningen skete efter ikrafttrædelsen af de nye regler i Andelsboligforeningsloven § 6 a, stk. 1. Sagsøgeren argumenterede for, at de gamle vedtægter alene var en foreningsaftale uden betydning for panterettens gyldighed.
• Boet påstod frifindelse og gjorde gældende, at panteretten var en nullitet. Boet anførte, at pantsætningsaftalen blev indgået, da de dagældende vedtægter forbød pantsætning, og at dette udgjorde en "selvbåndlæggelse". Boet mente desuden, at låneaftalen indeholdt usædvanlige vilkår (rentefrit i 2005), hvilket indikerede, at der ikke var tale om et reelt låneforhold, men et forsøg på at forhindre DAI Fordringer A/S i at opnå udlæg.

Sø- og Handelsretten fandt, at pantebrevet var gyldigt, og tog sagsøgerens påstand til følge.

Rettens begrundelse

Retten lagde til grund, at pantebrevet blev underskrevet den 20. januar 2005 og tinglyst den 21. februar 2005. Tinglysningen skete efter ikrafttrædelsen af de nye regler i Andelsboligforeningsloven § 6 a, stk. 1 den 1. februar 2005. Disse nye regler tillader andelsboligforeninger at pantsætte andele op til 80% af værdien.

Retten bemærkede, at selvom låneaftalen blev underskrevet før lovens ikrafttræden, og selvom andelsboligforeningen endnu ikke havde ændret sine vedtægter formelt på tinglysningstidspunktet, medførte tinglysningen efter lovens ikrafttræden en gyldig panteret for sagsøgeren.

Det blev fremhævet, at der før den 1. februar 2005 ikke var et generelt forbud mod pantsætning af andele, men snarere en beskyttelse mod kreditorforfølgning, hvis andelen vedtægtsmæssigt var udelukket fra pantsætning. Den af boet påberåbte "selvbåndlæggelse" blev ikke sidestillet med båndlagte midler i lovgivningsmæssig forstand.

Retten fandt desuden ikke grundlag for at fastslå, at der ikke lå et reelt låneforhold til grund for pantebrevet, på trods af de usædvanlige lånevilkår.

Afgørelse

Sagsøgte, Bjarne Mundfeld under konkurs, blev tilpligtet at anerkende, at den panteret, som Bjarne Mundfeld havde givet JTM Management ApS ved pantebrev af 20. januar 2005, tinglyst den 21. februar 2005 i andelslejligheden, er gyldig.

Boet blev pålagt at betale 25.000 kr. i sagsomkostninger til sagsøgeren.