Forbud mod gebyr for respektpåtegning ved omprioriteringsklausul

Sagen omhandlede, hvorvidt Lån & Spar Bank A/S (herefter Lån & Spar) var berettiget til at opkræve et gebyr for meddelelse af en respektpåtegning på et pantebrev i fast ejendom. Forbrugerombudsmanden nedlagde påstand om, at det skulle forbydes Lån & Spar at betinge afgivelse af respektpåtegning af et gebyr i tilfælde, hvor påtegningen gives i overensstemmelse med en specifik omprioriteringsklausul.

Baggrund for Sagen

I 1995 udstedte Anna og Allan Dahl et sælgerpantebrev til Lån & Spar. Pantebrevet indeholdt en klausul, der respekterede optagelse af realkreditlån, mod at nettoprovenuet afdrages ekstraordinært på pantebrevet. I 1998 foretog pantsætterne en omprioritering, der krævede en respektpåtegning, og Lån & Spar opkrævede et gebyr på 750 kr. for dette. Pantsætterne protesterede, da gebyret ikke var aftalt i pantebrevet, og da banken allerede havde forpligtet sig til at respektere nye realkreditlån.

Forbrugerombudsmandens Anbringender

Forbrugerombudsmanden gjorde gældende, at der ikke var hjemmel i aftalen til at opkræve gebyret, og at pantebrevet samt Justitsministeriets pantebrevsformular A udtømmende regulerede parternes rettigheder og forpligtelser, herunder gebyrer. Det blev anført, at panthaver havde en ubetinget kontraktmæssig pligt til at afgive respektpåtegningen vederlagsfrit. Opkrævning af gebyret blev anset for at være i strid med god markedsføringsskik, jf. Markedsføringsloven § 1, da det udnyttede pantsætters afhængighed og ensidigt ændrede kontraktvilkår. Det blev bestridt, at der forelå en retssædvane eller kutyme, da pantsætternes betaling var sket under tvang og ikke udtryk for en retlig forpligtelse.

Finansrådets Anbringender

Finansrådet, som mandatar for Lån & Spar, påstod frifindelse. Det blev anført, at der var hjemmel i parternes aftale i bred forstand til at opkræve gebyret. Pantebrevet var ufuldstændigt på dette punkt, og almindelige obligationsretlige principper om vederlag for ydelser skulle finde anvendelse. Arbejdet med respektpåtegningen blev beskrevet som væsentligt, og det blev hævdet, at pantsætter ikke kunne forvente at få det udført gratis. Det blev også anført, at gebyret var rimeligt og gennemskueligt, og at det var en fast praksis i pengeinstitutterne siden begyndelsen af 1980'erne, hvilket udgjorde en retssædvane eller kutyme. Det blev bestridt, at pantsætter betalte dobbelt, da kursfastsættelsen af pantebrevet ikke tog højde for en eventuel senere respektpåtegning.

Sø- og Handelsretten fandt, at der ikke var hjemmel til at opkræve gebyr for meddelelse af respektpåtegning.

Rettens Begrundelse

Retten bemærkede, at Justitsministeriets pantebrevsformular A indeholder bestemmelser om gebyrer i visse tilfælde, f.eks. ved for sen betaling eller manglende underretning om ejerskifte. Disse gebyrregler blev indført i forbindelse med Tinglysningsloven § 50 a (nu § 50 f) og Tinglysningsloven § 42 a. Imidlertid blev der ikke gennemført tilsvarende regler i pantebrevsformular A om adgang for panthaver til at kræve betaling af gebyr i forbindelse med Tinglysningsloven § 15 a om respektpåtegninger.

Retten lagde til grund, at kravet om respektpåtegning i Tinglysningsloven § 15 a blev indsat for at give panthaveren mulighed for at varetage egne interesser og gøre indsigelse mod rykningen. Selvom pengeinstitutterne i mange år havde opkrævet gebyr for respektpåtegninger, og pantsætterne havde betalt, fandt retten, at pantsætternes betaling var sket under tvang og ikke udtryk for en følelse af retlig forpligtelse. Der forelå derfor ingen retssædvane eller kutyme, der hjemlede opkrævning af gebyret.

Da der ikke var hjemmel til at afkræve pantsætter gebyr for meddelelse af rykningspåtegning, fandt retten, at det var i strid med god markedsføringsskik at stille krav om betaling af et sådant gebyr, jf. Markedsføringsloven § 1.

Afgørelse

Lån & Spar Bank A/S blev forbudt at betinge afgivelse af respektpåtegning af, at pantsætteren betaler gebyr i tilfælde, hvor respektpåtegning meddeles i overensstemmelse med den omtalte omprioriteringsklausul. Lån & Spar Bank A/S blev desuden pålagt at betale 15.000 kr. i sagsomkostninger til Forbrugerombudsmanden.