Klage over Esbjerg Kommunes dispensation til etageboligbyggeri

Sagen omhandler en klage over Esbjerg Kommunes afgørelse af 6. januar 2016, hvor kommunen dispenserede fra lokalplanen for at tillade opførelse af et nyt etageboligbyggeri på ejendommene [matrikel1] og [matrikel2], beliggende [adresse1]. Klagen blev indgivet af en række omboende, som anførte, at dispensationerne var for omfattende og i strid med lokalplanen, hvilket burde have medført vedtagelse af en ny lokalplan. Derudover blev der klaget over manglende og ukorrekt naboorientering.

Lokalplanens Bestemmelser

Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. 165 fra 1985, som fastsætter rammer for området. Lokalplanens formål er blandt andet at sikre området til bolig- og erhvervsformål, muliggøre byfornyelse og fastholde områdets karakteristiske udseende. Specifikke bestemmelser inkluderer:

• Anvendelse: Område 1 må kun anvendes til bolig- og erhvervsformål, jf. lokalplanens afsnit 3.1.
• Parkering: 1 parkeringsbås pr. 100 m² boligareal ved nybyggeri, jf. lokalplanens afsnit 5.3.
• Bebyggelsesprocent: Må ikke overstige 150 i delområde 1, jf. lokalplanens afsnit 6.1.
• Husdybde: Bygninger må ikke overskride 9 meter fra gadelinjen, med mindre undtagelser for altaner og badeværelser, jf. lokalplanens afsnit 6.2.
• Facadehøjde: Maksimalt 9,5 meter for huse på 3 etager, jf. lokalplanens afsnit 7.1.

Kommunens Afgørelse og Dispensationer

Esbjerg Kommune godkendte projektet, som indebærer nedrivning af eksisterende bygninger og opførelse af et nyt byggeri i 3 etager med udnyttet tagetage, omfattende 8 lejligheder. Kommunen meddelte dispensationer fra flere af lokalplanens bestemmelser:

• Parkering: Tilladelse til 5 parkeringspladser, selvom lokalplanen krævede 7, jf. lokalplanens afsnit 5.3.
• Bebyggelsesprocent: Godkendelse af en bebyggelsesprocent på ca. 210 for ejendommene, hvor lokalplanen fastsætter et maksimum på 150, jf. lokalplanens afsnit 6.1.
• Husdybde: Godkendelse af en husdybde på ca. 9,2 meter, en karnaptilbygning på 2,8 meter og en altan på 2 meter, jf. lokalplanens afsnit 6.2.
• Facadehøjde: Godkendelse af en facadehøjde på 12,0 meter, hvor lokalplanen fastsætter et maksimum på 9,5 meter, jf. lokalplanens afsnit 7.1.

Klagerens Anbringender og Kommunens Svar

Klagerne anførte, at kommunen havde begået en procedurefejl ved ikke at høre alle berørte naboer, herunder beboerne på [adresse3], [adresse5] og [adresse4]. De mente også, at afgørelsen var truffet på et forkert grundlag, da den var baseret på skitser og urigtige oplysninger om naboejendommes højde. Kommunen svarede, at 24 naboer med matrikelskel mod byggeriet var hørt, og at de øvrige ikke blev anset for høringsberettigede grundet afstand og områdets tætte bykarakter. Kommunen oplyste dog, at ejeren af [adresse3] havde modtaget høringsmateriale og indsendt en fælles indsigelse, som indgik i sagsbehandlingen. Kommunen fastholdt, at projektmaterialet var fyldestgørende, og at dispensationerne lå inden for kommunens kompetence efter Planloven § 19, da de ikke stred mod lokalplanens principper.

Natur- og Miljøklagenævnet traf afgørelse i sagen efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 4, som giver nævnet kompetence til at behandle retlige spørgsmål. Nævnet tog ikke stilling til klagers anmodning om opsættende virkning, da der blev truffet en samlet afgørelse.

Dispensation fra Lokalplanen

Nævnet vurderede, om kommunen havde hjemmel til at dispensere fra lokalplanen. Det følger af Planloven § 18, at lokalplanbestemmelser er bindende. En kommune kan dispensere fra en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper, jf. Planloven § 19, stk. 1. Videregående afvigelser kræver en ny lokalplan, jf. Planloven § 19, stk. 2.

Nævnet fastslog, at principperne i en lokalplan typisk omfatter formåls- og anvendelsesbestemmelser samt den overordnede struktur, men som hovedregel ikke detaljerede bebyggelsesregulerende bestemmelser, medmindre disse er fastlagt for at fastholde en særlig udformning. Da Lokalplan nr. 165 ikke specifikt beskriver en særlig udformning, der ønskes bevaret, eller henviser til specifikke bebyggelsesregulerende bestemmelser, fandt nævnet, at kommunens dispensationer fra lokalplanens afsnit 5.3. (parkering), 6.1. (bebyggelsesprocent), 6.2. (husdybde) og 7.1. (facadehøjde) – hverken enkeltvis eller samlet – var i strid med lokalplanens principper. Kommunen havde derfor hjemmel i Planloven § 19, stk. 1 til at meddele dispensationerne. Nævnet kunne ikke efterprøve kommunens skønsmæssige vurdering af dispensationernes rimelighed.

Naboorientering

Nævnet behandlede klagepunktet om manglende naboorientering. Efter Planloven § 20, stk. 1 skal kommunen orientere naboer og andre med interesse i sagen. Dog kan kravet fraviges, hvis orienteringen er af underordnet betydning, jf. Planloven § 20, stk. 2.

Kommunen havde orienteret ejendomme med matrikelskel mod byggeriet, men vurderede, at orientering af beboerne på [adresse3], [adresse5] og [adresse4] var af underordnet betydning. Nævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte kommunens skøn for [adresse5] og [adresse4]. Dog vurderede nævnet, at beboerne på [adresse3] burde have været omfattet af naboorienteringen på grund af graden af indsigt til ejendommens udendørs opholdsarealer, svarende til [adresse2].

Selvom manglende naboorientering generelt er en væsentlig mangel, der kan føre til ugyldighed, fandt nævnet i dette konkrete tilfælde, at manglen var uvæsentlig. Dette skyldtes, at beboerne på [adresse3] faktisk modtog høringsbrev og bilagsmateriale inden for høringsperioden, og deres fælles indsigelse blev inddraget i kommunens sagsbehandling. Desuden lå de meddelte dispensationer klart inden for kommunens dispensationskompetence. Nævnet konkluderede derfor, at afgørelsen på trods af den retlige mangel havde fået et korrekt indhold og dermed ikke var ugyldig.

Natur- og Miljøklagenævnet kunne på denne baggrund ikke give medhold i klagen over Esbjerg Kommunes afgørelse.