Planklagenævnets afgørelse om dispensation til øget bygningshøjde i Køge Stationsområde

Planklagenævnet modtog fire klager over Køge Kommunes dispensation til øget bygningshøjde på byggefelterne B6, B8V og B8Ø, som er udlagt i Lokalplan 1027 ”Stationsområdet i Køge”. Klagerne blev indgivet af en forening, en virksomhed og to privatpersoner.

Klagerens anførsler

Klagerne anførte navnlig, at dispensationerne var ugyldige, da de stred mod lokalplanens principper og ikke tog hensyn til den eksisterende bystruktur i Køge bymidte. De fremhævede desuden, at kommunen havde tilsidesat sin begrundelsespligt efter forvaltningsloven ved ikke at forklare, hvordan dispensationerne var i overensstemmelse med lokalplanens principper og hensynet til det omkringliggende byggeri. Andre væsentlige punkter i klagen var:

• De eneste højere bygninger i området (kirke, kunstmuseum, vandtårn) er specielle og kan ikke sammenlignes med de planlagte bygninger.
• Placeringen og forhøjelsen af bygningerne stemmer ikke overens med de oprindelige intentioner for området, som beskrevet i ’Prospekt for etape ST1 i Stationsområdet’.
• De funktionelle begrundelser for dispensationerne (krav til fri lofthøjde og tekniske anlæg) var ikke til stede.
• Lokalplanen tillader kun dispensation til mindre væsentlige overskridelser af den maksimale byggehøjde på 12 m. En overskridelse på 3,2 m (svarende til 26 %) burde kræve en ny lokalplan.
• Materialet, der lå til grund for kommunens afgørelse, var mangelfuldt og misvisende, da det ikke indeholdt visualiseringsbilleder og facadetegninger.

Lokalplanens bestemmelser

Byggefelterne var omfattet af Lokalplan 1027, vedtaget den 25. juni 2013. Lokalplanens formål var blandt andet at sikre en varieret udformning af bebyggelse og veje, der refererer til eksisterende struktur i Køge bymidte, og at ny bebyggelse opføres efter intentionerne i ”Udviklingsplanen for Køge Kyst”, ”Kvalitetsprogram for Køge Kyst” og ”Prospekt for etape ST1 i Stationsområdet”.

Af lokalplanens § 5.3 fremgik det, at den maksimale bygningshøjde var 12 m, men Køge Byråd kunne give tilladelse til højder op til 15,5 m, hvis bygningens arkitektur og funktioner var afhængige af en større højde. Lokalplanens § 12.1 fastslog, at byrådet kunne meddele dispensation til mindre væsentlige ændringer, forudsat at det ikke stred mod planens principper eller formål. Mere væsentlige afvigelser krævede en ny lokalplan.

Sagsforløb og kommunens udtalelse

Ansøgningen om dispensation til øgede højder (15,20 m for B6 og B8V, 14,60 m for B8Ø) blev indgivet den 8. september 2015. Efter høring traf Køge Kommune afgørelse om dispensation den 10. november 2015. Kommunen fastholdt, at dispensationerne ikke stred mod lokalplanens principper, da formålsbestemmelsen i § 1 ikke indeholder bebyggelsesregulerende bestemmelser. Kommunen begrundede dispensationerne med en skønsmæssig vurdering af eksisterende bygningshøjder, arkitektur og behov for fri lofthøjde samt tekniske anlæg. Kommunen anførte også, at arkæologiske undersøgelser havde vist, at det ville være for dyrt at øge bygningernes volumen nedad.

Ny lokalplan

Den 11. august 2016 vedtog og offentliggjorde Køge Kommune Lokalplan 1060 ”Stationsområdet”, som ophævede Lokalplan 1027. Den nye lokalplan fastsatte maksimale højder på 15,20 m for byggefelterne B6 og B8V og 14,60 m for byggefelt B8Ø. Sagen blev overført til Planklagenævnet den 1. februar 2017 i henhold til Lov om Planklagenævnet § 14, stk. 2.

Planklagenævnet kan ikke give medhold i klagerne over Køge Kommunes afgørelse om dispensation til øget bygningshøjde. Nævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. En eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4.

Planklagenævnet kan efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 3 kun tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven.

Dispensationens gyldighed

Det følger af Planloven § 18, at lokalplanbestemmelser er bindende. Dispensationer fra en lokalplan forudsætter, at kommunen kan og vil dispensere efter Planloven § 19 og under iagttagelse af Planloven § 20 om naboorientering. Lokalplanens § 5.3, der tillader bygningshøjder op til 15,5 m under visse betingelser, blev anset for en kompetencenorm, der giver kommunen mulighed for at dispensere.

Nævnet vurderede, at bestemmelsen i lokalplanens § 5.3 om en maksimal bygningshøjde på 12 m ikke er en del af lokalplanens principper. Dette betyder, at det ligger inden for kommunens dispensationskompetence at fravige bestemmelsen, jf. Planloven § 19, stk. 1. Kommunens afgørelse om at dispensere er baseret på en skønsmæssig vurdering, som Planklagenævnet ikke har kompetence til at efterprøve.

Mangelfuldt materiale

Planklagenævnet fandt ikke grundlag for at antage, at klagerne ikke havde modtaget det relevante materiale. Nævnet vurderede, at kommunen med lokalplanen i tilstrækkeligt omfang havde redegjort for den visuelle påvirkning af kysten, som påkrævet i Planloven § 16, stk. 4. Klagerens anførsler om, at placeringen og forhøjelsen af bygningerne ikke var i overensstemmelse med de oprindelige intentioner for området, kunne ikke føre til et andet resultat.

Begrundelseskrav

En skriftlig afgørelse skal indeholde en begrundelse, medmindre den fuldt ud giver parten medhold, jf. Forvaltningsloven § 22. Begrundelsen skal henvise til retsregler og angive hovedhensyn ved skønsudøvelse, jf. Forvaltningsloven § 24, stk. 1, samt en kort redegørelse for sagens faktiske omstændigheder, jf. Forvaltningsloven § 24, stk. 2. Kommunen havde oplyst, at dispensationerne var meddelt efter lokalplanens § 5.3 for at imødekomme ønsker om øget variation og opfylde krav til fri lofthøjde og tekniske anlæg. Planklagenævnet fandt derfor, at begrundelseskravet var opfyldt.

Arkæologiske værdier

Planklagenævnet bemærkede, at spørgsmålet om arkæologiske værdier ikke er reguleret i planloven og derfor ikke er et retligt spørgsmål efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 3, som nævnet har kompetence til at behandle.

På baggrund af ovenstående kunne Planklagenævnet ikke give medhold i klagerne. Nævnet bemærkede afslutningsvis, at de omhandlede byggefelter nu er omfattet af Lokalplan nr. 1060 ’Stationsområdet’, hvori der er fastsat nye bestemmelser om bebyggelsens placering og omfang.