Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse om håndhævelse af servitut vedrørende udnyttelsesgrad

Sagen omhandler en klage over Furesø Kommunes afgørelse af 4. juni 2015 om håndhævelse af en tinglyst servitutbestemmelse vedrørende udnyttelsesgraden for en ejendom beliggende [adresse1]. Natur- og Miljøklagenævnet (NMK) behandlede sagen i henhold til Planlovens § 58, stk. 1, nr. 4. NMK's afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Natur- og Miljøklagenævnet § 17. Eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Planlovens § 62, stk. 1. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. Lov om Natur- og Miljøklagenævnet § 9.

Ansøgning og kommunens afslag

Ejendommen er omfattet af en privatretlig deklaration fra 1965, som fastlægger en maksimal udnyttelsesgrad på 0,2 og angiver, at bygningen skal indrettes i én etage, eventuelt med udnyttelse af tagetage. Klager ansøgte den 22. april 2015 om at hæve udnyttelsesgraden til 0,25 for at muliggøre udnyttelse af en tagetage på 74 m². Furesø Kommune meddelte afslag den 4. juni 2015, idet kommunen besluttede at håndhæve deklarationen med hjemmel i Planlovens § 43. Kommunen lagde vægt på, at der var tale om en større overskridelse på 49 m², og at der ikke var en planlægningsmæssig begrundelse for at tillade en større overskridelse. Kommunen vurderede, at to tidligere tilladelser fra 1967 ([adresse2]) og 1975 ([adresse3]) til en udnyttelsesgrad på 0,25 ikke havde dannet præcedens.

Klagers argumenter og kommunens svar

Klager påklagede kommunens afgørelse den 8. juni 2015, med henvisning til de to tidligere sager fra 1967 og 1975, som klager mente havde skabt præcedens for at fravige servitutbestemmelsen. Klager anførte, at kommunen ikke havde fremført saglige grunde for en praksisændring, og at en sådan ændring ikke var meldt ud til borgerne. Kommunen videresendte klagen den 11. december 2015 og bemærkede, at de to ældre afgørelser ikke var udtryk for en praksis, og at der derfor måtte ses bort fra dem. Kommunen begrundede afgørelsen med, at en højere udnyttelse ville medføre fortætning af området og potentielt ændre kvarterets karakter med flere vinduer i tagflader og gavle.

Yderligere sammenlignelige sager

Klager fremsendte supplerende bemærkninger den 22. december 2015, hvor klager fandt kommunens begrundelser usaglige og henviste til, at kommunen i de tidligere sager havde konkluderet modsat. Klager var uenig i, at løbende henvendelser udgjorde praksis, og fastholdt, at de to skriftlige ansøgninger, der var imødekommet, udgjorde kommunens praksis. Klager henviste desuden til yderligere to sager fra 2009 ([ejendom] [adresse4]) og 1983 ([adresse5]), hvor kommunen ifølge klager havde undladt at håndhæve servitutbestemmelsen. Kommunen svarede den 14. december 2016, at disse sager ikke var sammenlignelige, da ejendommene var beliggende for enden af blinde veje, hvilket medførte et væsentligt mindre tillægsareal (54 m² mod klagers 178 m²). Klager fastholdt sin position og henviste til endnu en sag fra 2006 ([adresse6]). Kommunen oplyste den 23. januar 2017, at sagen fra 2006 også omhandlede en ejendom for enden af en blind vej med et mindre tillægsareal, og derfor ikke var sammenlignelig.

Natur- og Miljøklagenævnet (NMK) kan alene tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven. Dette inkluderer spørgsmål om kommunens hjemmel til at håndhæve servitutbestemmelser og om afgørelsen er i strid med lighedsgrundsætningen. NMK kan derimod ikke vurdere, om kommunens afgørelse er rimelig eller hensigtsmæssig.

Kommunens hjemmel til håndhævelse

NMK fastslog, at kommunen har hjemmel til at administrere på grundlag af privatretlige servitutter i henhold til Planlovens § 43, såfremt servitutbestemmelserne omhandler forhold, der kan optages i en lokalplan. Da Planlovens § 15, stk. 2, nr. 7 giver mulighed for at fastsætte lokalplanbestemmelser om bebyggelsers omfang, er servituttens bestemmelse om maksimal udnyttelsesgrad omfattet af § 43. Kommunen havde derfor hjemmel til at håndhæve servitutbestemmelsen om en maksimal udnyttelsesgrad på 0,2.

Lighedsgrundsætningen

NMK vurderede, om kommunens afgørelse var i strid med lighedsgrundsætningen, som indebærer, at sammenlignelige sager som udgangspunkt skal have samme resultat. Klager havde henvist til fem sager, hvor kommunen angiveligt havde undladt at håndhæve servitutbestemmelsen:

• Sagerne fra 1983, 2009 og 2006 ([ejendom] [adresse4], [adresse5] og [adresse6]): NMK fandt, at disse sager ikke var sammenlignelige med klagers ejendom. Begrundelsen var, at de nævnte ejendomme var beliggende for enden af blinde veje, hvilket medførte et væsentligt mindre tillægsareal (54 m²) ved beregning af udnyttelsesgraden sammenlignet med klagers ejendom (178 m²). Denne forskel blev anset for et planlægningsmæssigt relevant hensyn, og der var derfor ikke tale om usaglig forskelsbehandling.

• Sagerne fra 1967 og 1975 ([adresse2] og [adresse3]): Kommunen havde anført, at disse to ældre afgørelser ikke var udtryk for gældende praksis. NMK forstod dette således, at kommunen siden 1975 havde foretaget en generel praksisændring, som var baseret på planlægningsmæssigt relevante hensyn og blev fulgt konsekvent. Da kommunens afgørelse i den aktuelle sag var meddelt i 2015, fandt NMK ikke, at der var tale om usaglig forskelsbehandling af klager.

Vurdering af usaglige hensyn

Klager havde gjort gældende, at kommunen ikke lovligt kunne lægge vægt på hensynet til at undgå vinduer i tagflader og gavle, da dette hensyn ikke var nævnt i servitutten, og da det var normalt i området. NMK fandt, at kommunens afgørelse var saglig, og at der ikke var inddraget usaglige hensyn. Kommunen er berettiget til at lægge vægt på planlægningsmæssigt relevante hensyn, selvom disse ikke direkte fremgår af servitutten.

Nævnets konklusion

På baggrund af ovenstående kunne Natur- og Miljøklagenævnet ikke give medhold i klagen over Furesø Kommunes afgørelse af 4. juni 2015. Kommunens afgørelse står således ved magt.