Klage over Solrød Kommunes vedtagelse af revideret lokalplan for Elmelyhaven

Sagen omhandler en klage over Solrød Kommunes afgørelse af 14. september 2015 om vedtagelse af revideret Lokalplan nr. 308.3 Elmelyhaven med tilhørende tillæg nr. 7 til Kommuneplan 2013-2025. Klagen blev indbragt for Natur- og Miljøklagenævnet af en beboer i Elmelyparken.

Baggrund for sagen

Solrød Kommune havde oprindeligt vedtaget Lokalplan 308.3 Elmelyhaven den 15. september 2014, med det formål at omdanne en tidligere daginstitution til etagebyggeri i op til 5 etager. Denne lokalplan blev dog ophævet af Natur- og Miljøklagenævnet den 5. marts 2015, da de udlagte opholdsarealer ikke overholdt kommuneplanens generelle ramme om et opholdsareal på mindst 2000 m², hvilket var i strid med Planlovens § 13, stk. 1, nr. 1.

Efter hjemvisningen behandlede Solrød Kommune sagen på ny og vedtog den reviderede lokalplan og kommuneplantillæg den 14. september 2015. Det nye kommuneplantillæg nr. 7 fastsatte et lempeligere minimumskrav til opholdsarealer på 30 % af bygningernes etageareal for det nye rammeområde 308A, som lokalplanområdet nu var en del af. Lokalplanen tillader opførelse af op til 4000 m² etageareal med op til 38 boliger.

Klagerens anbringender

Klager gjorde gældende, at den reviderede lokalplan var i strid med kommuneplantillæggets minimumskrav om opholdsarealer, idet kommunen havde misforstået definitionen af opholdsarealer i bygningsreglementet (BR10). Klager anførte, at opholdsarealer som udgangspunkt skal være på terræn og kun delvist kan tilvejebringes på tagarealer eller større altaner. Det blev også kritiseret, at private haver og altaner blev medregnet som fælles opholdsarealer, selvom de har privat brugsret, hvilket omgår hensynet bag bygningsreglementets krav om at tilgodese flest mulige brugere. Klager mente desuden, at kommunen havde varetaget usaglige økonomiske hensyn ved at tillade for mange byggeretskvadratmeter for at opnå en høj pris for ejendommen, og at der manglede udlægning af arealer til fælles opholdsarealer og legeområder. Endelig blev det anført, at den høje bebyggelsesprocent på 108,3 % i den reviderede lokalplan sammen med de øvrige lokalplanområder ville overstige den samlede kommuneplanramme.

Kommunens svar

Solrød Kommune oplyste, at bygningsreglementets bestemmelser om ubebyggede arealer ikke finder anvendelse, når der er fastsat bestemmelser i en lokalplan, jf. Byggeloven § 7, stk. 1. Kommunen præciserede, at der hverken i byggeloven, bygningsreglementet eller de vedtagne planer er krav om fælles friarealer. Kommunen redegjorde for, at der ville være et fælles friareal på terræn på 175 m² (med mulighed for legeplads) og et fælles friareal på tagterrassen på 420 m². Hertil kom 580 m² private haver og 420 m² altaner, hvilket samlet udgjorde 1.595 m² opholdsarealer. Dette overholdt kommuneplantillæggets krav om mindst 30 % af bygningernes etageareal (1200 m²). Kommunen bekræftede desuden, at den samlede bebyggelsesprocent for rammeområde 308 (inkl. 308.1, 308.2 og Byplanvedtægt 12) var 64,6 %, hvilket overholdt den tilladte bebyggelsesprocent på 65 %.

Natur- og Miljøklagenævnet kunne ikke give medhold i klagen over Solrød Kommunes afgørelse af 14. september 2015 om vedtagelse af revideret Lokalplan nr. 308.3 Elmelyhaven med tilhørende tillæg nr. 7 til Kommuneplan 2013-2025. Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Natur- og Miljøklagenævnet § 17.

Nævnets kompetence

Nævnet bemærkede, at dets kompetence efter Planlovens § 58, stk. 1, nr. 4 er begrænset til retlige spørgsmål, herunder om lokalplanen stemmer overens med kommuneplantillæggets rammer. Nævnet kunne derimod ikke tage stilling til, om planerne var hensigtsmæssige eller rimelige i forhold til klagers interesser, herunder spørgsmål om indbliks- og skyggegener. Spørgsmål om etablering af legeplads, som kommunen ville stille krav om i byggetilladelsen, faldt uden for nævnets kompetence, da det vedrørte byggelovgivningen.

Overensstemmelse med kommuneplan og bygningsreglement

Nævnet medgav klager, at bygningsreglementets definition af et opholdsareal er normerende for kommunen ved forståelsen af kommuneplantillæggets ramme om opholdsarealer. Nævnet præciserede dog sin tidligere afgørelse og fastslog, at private haver, ligesom større altaner, kan indgå i den samlede opgørelse af opholdsarealer, da der ikke er et krav i byggelovgivningen eller bygningsreglementet om, at opholdsarealer skal være fælles. Kravet om, at opholdsarealer skal være på terræn, blev anset for imødekommet med de 175 m² fælles friareal på terræn og de 580 m² private haver, hvilket samlet udgjorde 755 m² på terræn.

Nævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte kommunens opgørelse af, at der samlet ville blive etableret 1.595 m² opholdsarealer, hvilket overholdt kommuneplantillæggets krav om mindst 30 % af bygningernes etageareal (1200 m²). Lokalplanens § 8.1, der regulerer omfang og placering af fælles friarealer og opholdsarealer, men ikke ejerforhold eller eksklusive brugsrettigheder, blev vurderet til at være i overensstemmelse med Planlovens § 15, stk. 2, nr. 9.

Usaglige hensyn og bebyggelsesprocent

Nævnet fandt ikke, at kommunen havde inddraget usaglige hensyn. Det forhold, at andre lokalplaner i området havde større opholdsarealer eller lavere bebyggelsesprocent, kunne ikke forpligte kommunen til at planlægge tilsvarende i denne sag, så længe kommuneplantillæggets rammer var overholdt. Lokalplanen, der muliggjorde etagebyggeri i stedet for en lukket daginstitution, blev vurderet til at være baseret på planlægningsmæssigt relevante hensyn. Kommunens opgørelse af den samlede bebyggelsesprocent for rammeområde 308 på 64,6 %, som overholdt den tilladte grænse på 65 %, blev taget til efterretning.