Stadfæstelse af afslag på landzonetilladelse til garagebygning i Langør

Sagen omhandler Samsø Kommunes afslag på landzonetilladelse til opførelse af et udhus/garage på 49,5 m² på en ejendom i Nordby. Ejendommens ejer påklagede afgørelsen til Natur- og Miljøklagenævnet, idet klager mente, at byggeriet var umiddelbart tilladt, eller at der burde meddeles tilladelse på baggrund af lighedsgrundsætningen og områdets særlige forhold.

Baggrund for Afslaget

Samsø Kommune meddelte afslag på dispensation fra lokalplan og afslag på landzonetilladelse til det ansøgte byggeri. Kommunen begrundede afslaget med, at byggeriet var for stort i forhold til de omgivende bygninger, ikke var placeret i umiddelbar tilknytning til hovedhuset (ca. 17 meter væk og adskilt af en sti), og at placeringen var uhensigtsmæssig i forhold til det landskabelige udsyn fra vejen. Kommunen henviste til Planlovens § 19, stk. 1 og Planlovens § 35, stk. 1.

Klagen og Klagerens Argumenter

Klagerens advokat anførte, at den ansøgte garagebygning på under 50 m² ikke krævede landzonetilladelse, da den var umiddelbart tilladt i henhold til Planlovens § 36, stk. 1, nr. 7. Det blev fremført, at garagen ville overholde kravet om tilknytning, medmindre særlige landskabelige hensyn tilsagde andet. Advokaten argumenterede desuden for, at:

• De særlige forhold i Langør gjorde den ansøgte placering mest hensigtsmæssig.
• Materialevalg, arkitektur og design ville følge den eksisterende byggeskik i området.
• Der gennem en længere årrække var tilladt lignende byggeri og bygningsmæssige forandringer i området, hvilket gjorde kommunens afslag til en praksisændring og dermed forskelsbehandling.
• Ejendommen var en sommerhusejendom i et tæt bebygget fiskerleje med mange forskellige udhuse og garager.
• Det ikke var muligt at placere garagen andre steder uden at ødelægge udsigten fra ejendommen.
• Kommunens vurdering af blokeret udsyn var forkert, da der i forvejen var mange bygninger i området.
• Lokalplan 45 tillod en fritliggende garage pr. ejendom, og det ansøgte byggeri overholdt alle lokalplanens øvrige krav.
• Kommunen tidligere havde givet en principiel godkendelse af placeringen over for en landinspektør.

Områdets Planlægning

Langør er beliggende i kystnærhedszonen og er udpeget som et bevaringsværdigt kulturmiljø i kommuneplanerne. Området er desuden habitatområde, ramsarområde, fuglebeskyttelsesområde og omfattet af fredningen af arealerne ved Stavns Fjord. Ejendommen er omfattet af Lokalplan 45 for Langøre, vedtaget i oktober 2002.

Lokalplan 45 for Langøre

Lokalplanens formål er at angive kommende bebyggelsers beliggenhed, fastlægge omfang og udseende under hensyntagen til den bestående bebyggelse, bevare havnen som fjordhavn og tage hensyn til fredningen af Stavns Fjord (Lokalplan 45 for Langøre § 1). Området må anvendes til bolig- og serviceformål (Lokalplan 45 for Langøre § 4.2).

Af lokalplanens Lokalplan 45 for Langøre § 4.6 fremgår bestemmelser om bebyggelsens omfang og placering:

• Ny bebyggelse skal placeres i overensstemmelse med kortbilaget (Lokalplan 45 for Langøre § 4.6.1).
• Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 1 etage med udnyttet tagetage, bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25, og bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m (Lokalplan 45 for Langøre § 4.6.2).
• Det er kun tilladt at opføre 1 fritliggende garage/udhusbygning på hver ejendom (Lokalplan 45 for Langøre § 4.6.3).
• Garager og udhuse skal i materialer og karakter svare til angivelserne i Lokalplan 45 for Langøre § 4.7, herunder at facader skal være afstemt med den omgivende bebyggelse (Lokalplan 45 for Langøre § 4.7.2).

Lokalplanen indeholder ingen bestemmelser om, at den erstatter tilladelser efter Planlovens § 35 (bonusvirkning).

Samsø Kommunes Begrundelse for Afslag

Kommunen fastholdt afslaget og anførte, at selvom en bygning under 50 m² normalt ikke kræver landzonetilladelse, er den i dette tilfælde placeret i et fredet område omfattet af en lokalplan, hvis hovedformål er at bevare Langøres udtryk som gammelt fiskerleje. Dette sikres ved krav til byggestil, størrelse og placering i forhold til eksisterende bygninger. Kommunen fandt ingen eksempler på udhusbygninger af den ansøgte størrelse i området, og den ansøgte placering ca. 17 m fra hovedhuset (adskilt af en vej/sti) opfyldte ikke tilknytningskravet, da bygningsmassen ikke ville opleves som en samlet helhed. Kommunen prioriterede hensynet til landskabeligt udsyn og planlovens formål over ansøgers udsigt.

Klagerens Yderligere Indlæg og Kommunens Svar

Klagerens advokat fastholdt, at tilknytningskravet var opfyldt, og at der ikke var tale om en vej, men en sti, der adskilte arealerne. Kommunen afviste at have godkendt den foreslåede placering i en revideret ansøgning, da en godkendelse først foreligger ved udstedelse af en byggetilladelse.

Natur- og Miljøklagenævnet behandlede sagen efter Planlovens § 58, stk. 1, nr. 4 vedrørende retlige spørgsmål og Planlovens § 58, stk. 1, nr. 1 vedrørende kommunens afgørelse om landzonetilladelse.

Natur- og Miljøklagenævnets Vurdering af Lokalplan 45

Nævnet fastslog, at det i henhold til Lokalplan 45 for Langøre § 4.6.3 er umiddelbart tilladt at opføre én fritliggende garage/udhusbygning på hver ejendom. Dette kræver således ikke dispensation fra lokalplanen. Dog er placeringen fortsat reguleret af landzonebestemmelserne.

Natur- og Miljøklagenævnets Vurdering af Landzonetilladelse

Krav om Landzonetilladelse

Nævnet bemærkede, at Planlovens § 35, stk. 1 kræver tilladelse fra kommunalbestyrelsen til ny bebyggelse i landzoner. Da Lokalplan 45 for Langøre ikke indeholder en bestemmelse om bonusvirkning i henhold til Planlovens § 15, stk. 4, forudsætter det ansøgte byggeri en landzonetilladelse.

Tilknytningskravet i Planlovens § 36, stk. 1, nr. 7

Nævnet vurderede, om byggeriet faldt ind under undtagelsesbestemmelsen i Planlovens § 36, stk. 1, nr. 7, som fritager garager, udhuse og lignende bygninger på højst 50 m² fra landzonetilladelse, når de opføres i tilknytning til enfamiliehuse eller sommerhuse.

Nævnets Konkrete Vurdering

Natur- og Miljøklagenævnet fandt, at der i denne sag måtte lægges vægt på ejendommens og områdets særlige karakter, sommerhusets størrelse på ca. 69 m², og den ansøgte garages beliggenhed ca. 17 m fra sommerhuset. Nævnet vurderede, at den ansøgte garage/udhusbygning ikke naturligt ville opleves som værende i tilknytning til sommerhuset, især da der er en mindre sti mellem sommerhuset og det areal, hvor garagen ønskes opført. Bygningerne ville derfor ikke fremstå som en sammenhængende helhed. På denne baggrund konkluderede nævnet, at en landzonetilladelse var påkrævet.

Nævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte Samsø Kommunes afslag på landzonetilladelse. Dette skyldtes blandt andet, at landskabet omkring Langør har en særlig karakter, er fredet, og at dele af området er omfattet af strandbeskyttelseslinjen. Nævnet noterede sig desuden, at kommunen ville følge op på oplysningerne om en fritliggende garage på ejendommen Langør 17.

Afgørelse

Natur- og Miljøklagenævnet stadfæstede enstemmigt Samsø Kommunes afgørelse af 9. juli 2014 om afslag på landzonetilladelse til at opføre et udhus/garage på 49,5 m² på ejendommen matr.nr. [...1], [...], Nordby.