Fortolkning af lokalplan: Omfangsrig tagterrasse blev anset for en ekstra etage

Sagen omhandler en klage fra en ejerforening over et nybyggeri på [adresse1] i Gentofte Kommune. Klager anførte, at byggeriet overskred bestemmelserne i Lokalplan 286 for så vidt angår bygningshøjde og etageantal, hvilket medførte betydelige indbliksgener.

Lokalplanens bestemmelser

Lokalplan 286 har til formål at muliggøre etageboligbyggeri, der tager hensyn til den omgivende bebyggelse. De centrale bestemmelser i sagen er:

• § 6.3: Bebyggelsen skal opføres med et etageantal, der aftrappes fra 4 til 2 etager, som vist på planens kortbilag.
• § 6.4: Fastsætter maksimale bygningshøjder på henholdsvis 15, 12 og 9 meter for bebyggelse i 4, 3 og 2 etager. Bestemmelsen undtager dog bygningsdele som trappetårne og tekniske installationer fra højdegrænsen.
• § 7.2: Tillader etablering af tagterrasser med fast brystning, som ikke må overstige den maksimale bygningshøjde fastsat i § 6.4.

Kommunens afgørelse

Gentofte Kommune meddelte byggetilladelse den 16. december 2010. Efter klage fra naboerne vurderede kommunen i en afgørelse modtaget af klager den 2. februar 2012, at byggeriet var i overensstemmelse med lokalplanen. Kommunen anerkendte en mindre overskridelse af bygningshøjden på 8-18 cm, men anså den for uvæsentlig. Afgørende for kommunen var en fortolkning af lokalplanens § 7.2, som ifølge kommunen tillod etablering af tagterrasser ud over det maksimalt tilladte etageantal i § 6.3. Kommunen henviste til et skitseprojekt i lokalplanens redegørelse som støtte for denne fortolkning. En udestue i et trappetårn blev ligeledes anset for at være i overensstemmelse med planen.

I en senere udtalelse til Natur- og Miljøklagenævnet fremlagde kommunen en landinspektøropmåling, der viste, at det færdige byggeri overholdt højdegrænserne. Kommunen fastholdt dog sin fortolkning vedrørende tagterrasserne.

Natur- og Miljøklagenævnet ophævede Gentofte Kommunes afgørelse og hjemviste sagen til fornyet behandling. Nævnet fandt, at kommunens afgørelse var baseret på en forkert fortolkning af lokalplanen, hvilket udgjorde en væsentlig retlig mangel.

Nævnets vurdering af etageantal

Nævnet fastslog, at de etablerede tagterrasser på 162,2 m² og 69 m² var så omfangsrige i forhold til bygningernes tagflader, at de reelt skulle betragtes som en ekstra etage på hver bygning. Dermed overskred byggeriet det maksimale etageantal på 4, 3 og 2 etager, som er klart og præcist fastsat i lokalplanens § 6.3.

Nævnet afviste kommunens fortolkning, idet lokalplanens § 7.2 omhandler bebyggelsens ydre fremtræden og regulerer udformningen af tagterrasser, men ikke giver hjemmel til at fravige de bindende bestemmelser om etageantal i § 6.3. Henvisninger til skitseprojekter i en lokalplans redegørelse kan ikke tilsidesætte ordlyden af planens bindende bestemmelser.

Nævnets bemærkninger til bygningshøjde og udestue

Nævnet bemærkede, at en overskridelse af en lokalplans højdegrænse er en overtrædelse af Planloven § 18, uanset omfanget. Der eksisterer ikke en bagatelgrænse. Selvom en senere opmåling viste, at højden var overholdt, var den oprindelige godkendelse baseret på et forkert grundlag.

Desuden fandt nævnet, at en udestue ikke kan klassificeres som "anden teknik" i henhold til undtagelsen i lokalplanens § 6.4. Etablering af en udestue, der overstiger den maksimale bygningshøjde, er derfor ikke umiddelbart tilladt og ville kræve en dispensation efter Planloven § 19.

Sagen blev hjemvist, så Gentofte Kommune som tilsynsmyndighed i henhold til Planlovens § 51 kan påse, at det ulovlige forhold vedrørende etageantallet og udestuen bliver lovliggjort.