Planklagenævnets afgørelse om landzonetilladelse til enfamiliehus i Sønderborg Kommune

Planklagenævnet modtog en klage over Sønderborg Kommunes landzonetilladelse til opførelse af et enfamiliehus på ejendommen [adresse1]. Klagen blev indgivet af en nabo og fire øvrige naboer den 30. marts 2016 til Natur- og Miljøklagenævnet og overført til Planklagenævnet den 1. februar 2017 i henhold til Lov om Planklagenævnet § 14, stk. 2.

Klagerne gjorde gældende, at opførelse af et nyt hus i de angivne byggefelter med maksimale højder ville krænke privatlivet og medføre et forventet værditab for de omkringliggende ejendomme.

Ejendommen og området

Ejendommen er ubebygget, 1306 m2 stor og ligger i udkanten af Rinkenæs i landzone og kystnærhedszonen. Der har tidligere været bygninger på ejendommen (127 m2 fordelt på beboelse, udestue, garage og udhus), som blev nedrevet i maj-juni 2016. Ejendommen var ubeboet i to år før salget.

Ejendommen er omfattet af Kommuneplan 2013-2025 for Sønderborg Kommune, som fastsætter følgende retningslinjer:

• Kystnærhedszonen (retningslinje 10.3.1): Skal så vidt muligt friholdes for yderligere bebyggelse, der ikke er afhængig af kystnærhed.
• Bevaringsværdigt kirkelandskab (retningslinje 16.7.1): Byggeri må ikke visuelt sløre eller forringe indblikket til kirken eller virke forstyrrende på kirkens nære omgivelser.
• Kommuneplanramme nr. 7.3.001.B: Området er udlagt til fritliggende én- og tofamiliehuse, hvor bebyggelse ikke må opføres i mere end 1½ etager og ikke overstige 8,5 m i højde. Områdets karakter skal fastholdes.

Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan, men tilgrænsende ejendomme mod nord og vest er omfattet af Lokalplan nr. 29 af 13. juni 1989.

Ansøgning og kommunens afgørelse

Den 8. oktober 2015 blev der ansøgt om landzonetilladelse til genopførelse af et enfamiliehus med omtrent samme beliggenhed som det tidligere hus, dog med mulighed for at flytte huset ca. 5 m. Sønderborg Kommune foretog naboorientering den 7. januar 2016.

Sønderborg Kommune meddelte den 2. marts 2016 landzonetilladelse til opførelse af et nyt enfamiliehus på op til 250 m2 med tilhørende carport og udhus på i alt 100 m2. Tilladelsen blev givet på følgende vilkår:

• Ingen blanke eller reflekterende materialer.
• Bygninger skal placeres inden for specifikke byggefelter med maksimale højder (felt 1: to plan, 8,5 m; felt 2: 1½ plan; felt 3: ét plan, 4,5 m).
• Et konkret projekt kræver en ny landzonetilladelse.

Kommunen begrundede tilladelsen med, at det ansøgte erstatter nedrevne bygninger, og at byggeriet ikke ville forringe landskabsoplevelsen eller udsynet fra nabobebyggelser. Kommunen oplyste, at der var tale om en principgodkendelse eller en byggeret, og at en fornyet landzonetilladelse skulle søges ved en byggetilladelse.

Klagen og kommunens bemærkninger

Klagerne fastholdt, at genopførelse af bebyggelse som angivet i tilladelsen ville medføre forringelse af udsyn, væsentlige indbliksgener og værditab. De påpegede, at ejendommene på Hvedemarken blev solgt som udsigtsgrunde, og at byggeri i byggefelt 3, som tidligere var ubebygget, særligt ville forringe udsynet fra [adresse3], [adresse4] og [adresse5]. Klagerne mente, at der ikke forelå et tilstrækkeligt grundlag for at meddele landzonetilladelse, da ansøgningen var mangelfuld, og kommunen derfor ikke kunne foretage en samlet vurdering af projektets virkning på omgivelserne.

Sønderborg Kommune erkendte den 18. april 2016, at ansøgningsmaterialet var mangelfuldt, og gentog, at landzonetilladelsen skulle betragtes som en "byggeret", der kræver en ny ansøgning ved et konkret projekt. Kommunen var uenig i påstanden om indbliksgener til [adresse2], [adresse3], [adresse4] og [adresse5], men anerkendte mulige indbliksgener til [adresse6], hvilket ansøgeren havde indvilget i at modvirke ved at rykke længere væk. Kommunen bemærkede desuden, at ejendommen ikke er omfattet af lokalplanen for [adresse2] og ikke er pålagt en servitut, der begrænser bygningshøjden.

Planklagenævnet traf afgørelse i sagen i henhold til Planlovens § 58, stk. 1, nr. 1, jf. Planlovens § 35, stk. 1. Nævnet bemærkede, at landzonereglerne har til formål at forhindre byspredning i det åbne land og sikre, at bymæssig udvikling sker i planlagte områder. Dette indebærer hensyn til landskab, rekreative værdier, arealressourcer og andre samfundsmæssige interesser, herunder om det ansøgte vil påføre naboer urimelige gener.

Genopførelse af helårsbolig

Opførelse af et nyt hus til erstatning for et eksisterende kræver landzonetilladelse efter Planlovens § 35, stk. 1. Normalt meddeles tilladelse til genopførelse af et helårshus, forudsat at det eksisterende hus ikke er en ruin, og at det nye hus opføres med nogenlunde samme anvendelse, placering, størrelse og udformning. En ændret placering kan tillades, hvis landskabelige forhold tillader det.

Officialprincippet

Nævnet understregede officialprincippet, som pålægger offentlige myndigheder at indhente tilstrækkelige oplysninger for at træffe en forsvarlig og lovlig afgørelse. Omfanget af undersøgelser afhænger af sagens karakter.

Planklagenævnets vurdering

Planklagenævnet vurderede, at det ansøgte projekt ikke var tilstrækkeligt konkretiseret til, at Sønderborg Kommune kunne træffe afgørelse om landzonetilladelse. Ansøgningsmaterialet var for summarisk og manglede detaljer om byggeriets udformning, idet det kun indeholdt generelle oplysninger om størrelse, antal plan og en angivelse af bygningernes placering på grunden.

Afgørelse

På baggrund af den mangelfulde konkretisering af projektet ophævede Planklagenævnet Sønderborg Kommunes afgørelse af 2. marts 2016 om opførelse af et enfamiliehus på ejendommen [adresse1]. Sagen blev hjemvist til fornyet behandling, når projektet er nærmere konkretiseret. Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. Eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4.