Landzonetilladelse til enfamilieshus ophævet

Sagen omhandler en klage over Syddjurs Kommunes landzonetilladelse til opførelse af et enfamilieshus på en ejendom i Egsmark By, Dråby. Ejendommen er beliggende i landzone, inden for kystnærhedszonen og grænser op til et fredet område samt er en del af Nationalpark Mols Bjerge zone 3.

Sagens forhistorie og tidligere tilladelser

I 2003 meddelte Ebeltoft Kommune landzonetilladelse til opførelse af en erhvervsbygning og et enfamilieshus på ejendommen. En byggetilladelse fulgte i 2006, og byggearbejdet, herunder støbning af en kælder, blev påbegyndt, men indstillet i 2008. Syddjurs Kommune vurderede i 2011, at disse tilladelser var bortfaldet på grund af manglende kontinuerlig fremdrift. Denne vurdering førte til en retssag.

I 2012 blev der meddelt landzonetilladelse til udstykning af ejendommen i to matrikler: en erhvervsdel og en boligdel. Efter udstykningen ansøgte ejeren om tilladelse til at opføre et enfamilieshus på den nyudstykkede boligmatrikel.

Kommunens afgørelse og klager

Syddjurs Kommune meddelte den 24. august 2015 landzonetilladelse til opførelse af et enfamilieshus på 280 m² med kælder. Kommunen begrundede tilladelsen med, at det nye hus erstattede et eksisterende på 144 m², og at det ikke ville virke dominerende i landskabet. Tilladelsen blev givet under den forudsætning, at de tidligere tilladelser fra 2003 og 2006 var bortfaldet.

Kommunens afgørelse blev påklaget af en nabo, en omboende og DN Syddjurs. Klagerne anførte blandt andet:

• Tidligere afslag på lignende ansøgninger.
• Markant terrænregulering, der ville gøre byggeriet højere og mere skæmmende.
• Reduktion af udsigten over Ebeltoft Vig.
• Strid med landzonebestemmelserne og naturinteresserne.

Syddjurs Kommune fastholdt sin vurdering og anførte, at den var baseret på de ansøgte koter og bygningens højde, og at tidligere terrænreguleringer ikke lå til grund for den aktuelle vurdering.

Retssag og kommunens revurdering

Vestre Landsret afsagde den 1. april 2016 dom, hvori det blev fastslået, at kommunen fejlagtigt havde vurderet, at byggetilladelserne var bortfaldet. Sagen blev hjemvist til kommunen for fornyet behandling af spørgsmålet om gyldigheden af tilladelserne fra 2003 og 2006.

Den 9. august 2016 revurderede Syddjurs Kommune sagen og konkluderede, at landzonetilladelsen fra 2003 og byggetilladelsen fra 2006 ikke var bortfaldet. Kommunen bemærkede, at den oprindelige tilladelse fra 2003 forudsatte en specifik placering af bolig- og erhvervsdelene, og at den nye tilladelse fra 2015 ikke var forenelig med de ældre tilladelser. Kommunen understregede, at der ikke kunne gives tilladelse til mere end én bolig på den samlede ejendom, og at tilladelsen fra 2015 var givet under en forkert forudsætning om bortfald af de ældre tilladelser.

Ansøger klagede over kommunens revurdering og fastholdt, at de eksisterende tilladelser fra 2003 og 2006 fortsat var gældende.

Natur- og Miljøklagenævnet traf afgørelse i sagen i henhold til Planloven § 58, stk. 1, nr. 1 og Planloven § 35, stk. 1.

Nævnets vurdering af gyldighed

Nævnet lagde Syddjurs Kommunes revurdering af 9. august 2016 til grund, hvorefter landzonetilladelsen fra 2003 og byggetilladelsen fra 2006 fortsat var gyldige. Dette rejste spørgsmålet om, hvorvidt landzonetilladelsen af 24. august 2015 kunne gøres gældende, da den var givet under den forudsætning, at de ældre tilladelser var bortfaldet.

Inkompatibilitet af projekter

Natur- og Miljøklagenævnet fandt, at de to projekter – det oprindeligt tilladte fra 2003/2006 og det ansøgte fra 2015 – ikke kunne realiseres samtidigt. En sådan dobbelt tilladelse ville være i strid med Planlovens formål om at undgå spredt og uplanlagt boligbebyggelse i det åbne land. Nævnet lagde vægt på, at der allerede forelå en gyldig tilladelse til bebyggelse på ejendommen, og at ansøger ikke kunne have haft en berettiget forventning om at kunne opføre begge projekter.

Afgørelse

På baggrund af ovenstående ophævede Natur- og Miljøklagenævnet Syddjurs Kommunes afgørelse af 24. august 2015 om landzonetilladelse til opførelse af enfamilieshus på ejendommen. Nævnet præciserede, at afgørelsen alene vedrørte det forkerte grundlag for tilladelsen fra 2015 og ikke tog stilling til muligheden for en anden placering end den oprindeligt tilladte. Hvis ansøger ønsker en ændret placering, skal der indsendes en ny ansøgning til kommunen.