Planklagenævnets afgørelse om landzonetilladelse til anneks på Anholt

Planklagenævnet modtog en klage over Norddjurs Kommunes afgørelse af 17. august 2015, der gav lovliggørende landzonetilladelse til at indrette et udhus/voliere på cirka 57 m² til anneks på ejendommen [adresse1]. Klagen blev indgivet af en naboejer, som påstod tilladelsen ophævet principalt eller ændret subsidiært. Sagen blev overført til Planklagenævnet den 1. februar 2017.

Ejendommen og området

Ejendommen er beliggende i landzone på Anholt og har et areal på 2.340 m². Den er registreret med et enfamiliehus (163 m²), en carport (43 m²), et anneks fra 1943 (49 m²), en garage (36 m²) og et udhus/fuglevoliere (47 m²). Sagen omhandler udhus/fuglevolieren (bygning 5), som ifølge tegninger er indrettet med indgang, toilet/bad, alrum med køkken og to værelser. Bygningen ligger 18,7 m syd for enfamiliehuset.

Ejendommen er omfattet af kommuneplanramme 8.B.1 til boligformål og ligger inden for en skovbyggelinje, jf. Naturbeskyttelsesloven § 17. Hele øen er udpeget som område med potentielle naturbeskyttelsesinteresser, specifik geologisk bevaringsværdi og bevaringsværdigt landskab, og er desuden beliggende i kystnærhedszonen.

Forhistorie

I 2001 meddelte Århus Amt tilladelse til opførelse af et helårshus efter en brand, hvilket blev stadfæstet af Naturklagenævnet. I 2005 meddelte Grenaa Kommune landzonetilladelse til lovliggørelse af det delvist opførte udhus/voliere (47 m²) og en garage (36 m²). Naturklagenævnet ophævede og hjemviste kommunens afgørelse, da nævnet fandt, at byggeriet ikke krævede landzonetilladelse efter Planloven § 36, stk. 1, nr. 7, idet bygningerne hver især var under 50 m² og ikke medførte oprettelse af en ny bolig. Bestemmelsen i Planloven § 36, stk. 1, nr. 7 blev ændret i 2009 til at være uafhængig af bygningsreglementet.

Norddjurs Kommunes landzonetilladelse af 17. august 2015

Norddjurs Kommune meddelte lovliggørende tilladelse efter Planloven § 35, stk. 1 til at anvende udhus/fuglevolieren som anneks. Et vilkår for tilladelsen var, at der ikke måtte etableres fast køkken, for at annekset ikke skulle fremstå som en selvstændig bolig, jf. Byggeloven § 10A og Planloven § 35, stk. 1. Kommunen vurderede, at det samlede boligareal på 256 m² var inden for praksis på op til 300 m² boligareal i tilknytning til hovedbebyggelsen, og at anneksets placering ikke ville medføre væsentlig gene for indkig/udkig.

Klagen af den 25. august 2015

Klager påpegede, at tilladelsen ikke sikrede, at bygningen ikke fremstod som en selvstændig bolig, og at der reelt var tre selvstændige boliger på ejendommen. Dette medførte ifølge klager store gener for naboer på grund af støj og trafik fra intensiv kommerciel udlejning. Klager anførte, at Anholts natur ikke kunne bære tre boliger på én matrikel, og at tilladelsen var i strid med Byggeloven § 10A, da annekset ikke kunne udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang. Subsidiært ønskede klager skærpede vilkår, så bygningen effektivt ikke kunne anvendes som selvstændig bolig, f.eks. ved at fjerne bad, toilet og køkken. Klager fremlagde desuden materiale fra en ejendomsmægler, der bekræftede eksistensen af to annekser med køkken og badeværelse og i alt 16 sengepladser på ejendommen.

Planklagenævnet traf afgørelse efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 1, jf. Planloven § 35, stk. 1.

Generelt om planlovens landzonebestemmelser, lovliggørelse m.m.

Planklagenævnet fremhævede, at hovedformålet med landzonereglerne er at forhindre byspredning og sikre bymæssig udvikling, hvor der er planlagt for det. Reglerne skal administreres ud fra landskabelige, rekreative og arealressourcemæssige hensyn samt andre samfundsmæssige interesser. I kystnærhedszonen, hvor ejendommen ligger, må der kun gives landzonetilladelse, hvis det ansøgte er af helt underordnet betydning i forhold til de nationale planlægningsinteresser i kystområderne, jf. Planloven § 5a og Planloven § 35, stk. 3. Der kræves ikke landzonetilladelse til bygninger på op til 50 m², der opføres i tilknytning til enfamiliehuse og ikke medfører oprettelse af en ny bolig, jf. Planloven § 36, stk. 1, nr. 7. Kommunen har tilsynspligt, jf. Planloven § 51, stk. 1, Planloven § 51, stk. 4 og Planloven § 51, stk. 5, og ejeren har pligt til at berigtige ulovlige forhold, jf. Planloven § 63, stk. 1.

Vurdering af den konkrete sag

Nævnet vurderede, at Norddjurs Kommunes henvisning til praksis om 300 m² boligareal var irrelevant, da denne praksis vedrører til- og ombygning eller opførelse af nye helårsboliger, ikke indretning af en selvstændig bygning til boligformål. Planklagenævnet fandt, at en tilladelse til det ansøgte ville være afgørende i strid med hensynet til planlovens formål om at undgå spredt og uplanlagt boligbebyggelse i det åbne land. Nævnet lagde vægt på, at der var tale om indretning til boligformål i en selvstændig bygning, og at det ikke var sandsynliggjort, at bygningen ikke ville fremstå som en selvstændig boligenhed. Bygningens placering lavere i terræn end enfamiliehuset betød, at den blev anset for et udhus uden tilknytning til ejendommens primære bebyggelse. Hensynet til de væsentlige landskabelige interesser i området og præcedensvirkningen blev tillagt vægt.

Afgørelse

Planklagenævnet ændrede enstemmigt Norddjurs Kommunes afgørelse om lovliggørende landzonetilladelse til at indrette udhus/voliere på cirka 57 m² til anneks på [adresse1] til et afslag. Norddjurs Kommune skal som tilsynsmyndighed fastsætte frist for lovliggørelse. Nævnet bemærkede, at bygningen, inklusive overdækket terrasse og skur/depot, overstiger 50 m².