Stadfæstelse af afslag på landzonetilladelse til opdeling af stuehus i fem lejligheder

Sagen omhandler en klage over Høje-Taastrup Kommunes afslag på landzonetilladelse til opdeling af et eksisterende stuehus i fem lejligheder på en landbrugsejendom i Reerslev. Ejendommen, der er på ca. 97,3 ha med landbrugspligt, grænser op til Reerslev Landsby, som er omfattet af en bevarende lokalplan.

Ejendommens historik og anvendelse

Ejendommen består af to matrikulært sammenlagte landbrugsejendomme, hvoraf den ene, beliggende på [adresse1] 8A-C, indeholder det omstridte stuehus. Ifølge LIFA-OIS er stuehuset på 352 m², opført i 1870. Historisk set har der været uoverensstemmelser om antallet af boliger på ejendommen. I 1985 blev kommunen opmærksom på, at der var indrettet to selvstændige lejemål. Efterfølgende korrespondance og tilsyn i 1986 og 1987 bekræftede to boliger i stuehuset. I 1994 konstaterede kommunen fem lejligheder, men sagen blev afsluttet, da ejeren bekræftede, at forholdene var i overensstemmelse med BBR, som angav tre boliger i alt (to i stuehuset og én i en længe).

Kommunens og klagers argumenter

I 2013 konstaterede Høje-Taastrup Kommune igen fem lejligheder i stuehuset og meddelte påbud om lovliggørelse til de oprindelige to boliger. Ejeren ansøgte herefter om lovliggørende landzonetilladelse og argumenterede for, at de fem lejligheder var lovlige på grund af hævd og kommunens passivitet, da kommunen tidligere havde været bekendt med forholdene. Klager henviste til en skitse fra 1986, der angiveligt viste fire hoveddøre i bygningen, og at 302 m² af stuehuset var udlejet.

Høje-Taastrup Kommune afviste hævdsargumentet og fastholdt, at der kun var to lovlige boliger i stuehuset. Kommunen begrundede afslaget med, at ejendommen stadig er i landbrugsmæssig drift, og stuehuset derfor ikke er overflødiggjort. Indretning af yderligere tre boliger ville medføre en uønsket fortætning og byspredning i det åbne land, i strid med landzonebestemmelsernes formål. Kommunen fremhævede også, at en tilladelse ville skabe uheldig præcedens.

NaturErhvervsstyrelsens bemærkninger

NaturErhvervsstyrelsen oplyste, at der efter Landbrugsloven § 10 ikke er krav om, at en landbrugsejendom skal have en beboelsesbygning, hvis den ejes sammen med en anden landbrugsejendom med beboelsesbygning. Stuehuset kunne derfor nedrives eller fraskilles uden tilladelse efter landbrugsloven, men landzonereglerne kunne stadig forhindre indretning af flere boliger.

Natur- og Miljøklagenævnet stadfæstede Høje-Taastrup Kommunes afgørelse om afslag på landzonetilladelse til opdeling af stuehuset i fem lejligheder.

Begrundelse for afgørelsen

Nævnet lagde til grund, at der kun var to lovligt eksisterende boliger i stuehuset, og at stuehuset var 352 m², ikke 550 m² som anført af klager. En udvidelse af stuehuset til 550 m² ville kræve forudgående landzonetilladelse efter Planloven § 35, stk. 1.

Nævnet vurderede, at selvom stuehuset på [adresse1] 8 kunne anses for overflødigt efter landbrugsloven, da ejendommen ejes sammen med en anden landbrugsejendom med beboelsesbygning ([adresse2]), er det kun det ene stuehus, der kan opdeles i flere boligenheder. Nævnet henviste til sin praksis, hvorefter indretning af en ekstra bolig i et stuehus kræver landzonetilladelse i henhold til Planloven § 35.

Nævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte kommunens vurdering om, at opdeling af stuehuset i fem lejligheder overstiger, hvad der normalt kan tillades efter planlovens landzonebestemmelser. Dette ville medføre en uønsket fortætning i området og være i strid med hovedhensynene i planlovens landzonebestemmelser om at modvirke byspredning i det åbne land. Nævnet lagde vægt på, at ejendommen ligger i landzone umiddelbart op til den lokalplanlagte byzonelandsby Reerslev, hvor kommunen ønsker at fastholde en klar grænse mellem by og land. Desuden ville en dispensation kunne få en uheldig præcedensvirkning.

Afvisning af hævdsargument

Nævnet fandt ikke, at kommunen ved passivitet havde fortabt retten til at håndhæve kravet om landzonetilladelse. Kommunen havde ikke givet ejeren en berettiget forventning om, at de ulovlige forhold ikke ville blive lovliggjort. Der var derfor ikke grundlag for at tilsidesætte kommunens afgørelse som følge af passivitet fra kommunens side.

Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Natur- og Miljøklagenævnet § 17.