Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse om landzonetilladelse til genopførelse af bolig og garage

Sagen omhandler en klage over Silkeborg Kommunes afslag på en ansøgning om landzonetilladelse til genopførelse af en bolig og garage på en ejendom beliggende ca. 300 meter vest for Gjern. Ejendommen, der er på 5.306 m², har ifølge BBR en bolig på 84 m², som ikke har været beboet i 3 år og 9 måneder, men tidligere har været anvendt til helårsbeboelse. En bygning på 240 m² til erhvervsmæssig produktion er registreret i BBR, men formodes nedrevet.

Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. 2.44 for et område til ferie- og fritidsformål, specifikt delområde 3. Ifølge lokalplanens § 12, stk. 1, er der ingen bonusvirkning til boliger, og § 3.6 samt § 7.5 forbyder ny bebyggelse i delområde 3 og 4, samt begrænser anvendelsen af eksisterende bygninger. Det ansøgte kræver derfor landzonetilladelse efter Planloven § 35, stk. 1 og dispensation fra lokalplanen. Kommunen har dog udtrykt positiv holdning til en dispensation fra lokalplanen.

Ejendommen er også omfattet af skovbyggelinjen i Naturbeskyttelsesloven § 17, hvor kommunen ligeledes har udtrykt positiv holdning til en dispensation.

Kommunen modtog en forespørgsel fra potentielle købere om at nedrive den eksisterende bolig og opføre en ny bolig på minimum 180 m² og en garage på minimum 70 m². Efter en besigtigelse vurderede kommunen bygningens tilstand som uegnet til beboelse, med manglende gulve, tyndt stråtag, vandskadede lofter, manglende karme og vægge, samt revner i murværket. Kommunen anmodede ejeren om dokumentation for, at det var økonomisk rentabelt at renovere bygningen i henhold til bygningsreglement 2010, for at vise, at bygningen havde en reel værdi og ikke var en "værdiløs ruin".

Da kommunen ikke modtog den anmodede redegørelse, vurderede den, at bygningen var så forfalden, at den ikke repræsenterede nogen værdi. I kombination med, at boligen ikke havde været beboet i 3 år og 9 måneder, fandt kommunen, at der var sket et kontinuitetsbrud. Kommunen meddelte derfor afslag på ansøgningen, idet den sidestillede det ansøgte med opførelse af ny bebyggelse i det åbne land, hvilket stred mod hovedformålet i planlovens landzonebestemmelser.

Natur- og Miljøklagenævnet har behandlet sagen efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 1 og har ophævet Silkeborg Kommunes afgørelse af 3. juli 2013 og hjemvist sagen til fornyet behandling i kommunen.

Nævnets vurdering af bygningens tilstand og kontinuitetsbrud

Nævnet bemærker, at opførelse af et helt nyt hus til erstatning for et eksisterende kræver landzonetilladelse efter Planloven § 35, stk. 1. Efter nævnets praksis gives der almindeligvis tilladelse til genopførelse, hvis det eksisterende hus har været beboet inden for de seneste år og ikke er så forfaldent, at det ikke repræsenterer nogen værdi af betydning. Det er også en forudsætning, at det nye hus opføres med nogenlunde samme udformning, beliggenhed og størrelse som det eksisterende.

Nævnet vurderer på baggrund af de fremsendte oplysninger og billeder, at der i dette tilfælde ikke er tale om et så omfattende forfald, at huset ikke repræsenterer nogen værdi af betydning. Nævnet vurderer desuden, at det eksisterende beboelseshus har været beboet inden for de seneste år, og at der efter nævnets praksis ville kunne have været meddelt tilladelse til at opføre et nyt hus som erstatning for det ældre hus, der nedrives.

Størrelse og beliggenhed af ny beboelsesejendom

Nævnet bemærker, at der ikke er indsendt et konkret projekt eller tegninger for den ønskede bebyggelse. For så vidt angår beliggenheden af en ny beboelsesejendom, har nævnet i lignende sager tilladt mindre justeringer i beliggenheden af den nye bebyggelse.

Vedrørende størrelsen er udgangspunktet i Planloven § 36, stk. 1, nr. 9, at til- og ombygning af et helårshus op til 250 m² ikke kræver tilladelse. Til- og ombygning herudover kræver landzonetilladelse. Nævnets praksis tillader som altovervejende hovedregel opførelse af en ny bolig på op til mellem 250 m² og 300 m² til erstatning for en eksisterende bolig. Ansøgninger om boliger på mere end 300 m² vurderes ud fra landskabets karakter, områdets planlægning, byggeriets placering, volumen, udformning, ejendommens størrelse, øvrige bygninger og eventuelle særlige omstændigheder. Normalt gives afslag på boliger over 400 m², medmindre der foreligger ganske særlige forhold.

For garager og carporte kræves der efter Planloven § 36, stk. 1, nr. 7 ikke landzonetilladelse for op til 50 m² i tilknytning til enfamiliehuse, forudsat at byggeriet ikke medfører oprettelse af en ny bolig. Nævnets praksis tillader efter omstændighederne udhuse mv., der ikke væsentligt overstiger det umiddelbart tilladte, men der gives normalt ikke landzonetilladelse til udhusbygninger på 80-100 m² eller derover, medmindre der foreligger helt særlige omstændigheder.

Konklusion

Da kommunen har lagt til grund, at der ikke kan opføres et nyt hus, skal kommunen i forbindelse med en ansøgning om landzonetilladelse til et konkret projekt vurdere beliggenheden og størrelsen af projektet. Kommunen kan i tilladelsen eventuelt fastsætte vilkår. Natur- og Miljøklagenævnet ophæver derfor Silkeborg Kommunes afgørelse og hjemviser sagen til fornyet behandling, hvor kommunen skal vurdere, om der kan meddeles landzonetilladelse til et konkret ansøgt projekt, og om det er i overensstemmelse med lokalplanen, samt om der kan meddeles dispensation fra skovbyggelinjen.