Konkursbegæring fremmes for A/B Duegården i likvidation trods kreditors protest

Sagen omhandler en konkursbegæring indgivet af A/B Duegården i likvidation, som Nykredit Bank A/S og Nykredit Realkredit A/S (samlet "Nykredit") modsatte sig. A/B Duegården påstod, at konkursbegæringen skulle fremmes, mens Nykredit påstod, at den skulle nægtes fremme.

Sagens Baggrund

A/B Duegården erhvervede i 2007 en ejendom finansieret af Nykredit. I 2013 opdagede Nykredit, at et alternativt budget fra foreningens stiftende generalforsamling i 2007, som viste en højere boligafgift uden indtægter fra salg af andelsboliger, ikke var blevet fremlagt for dem. Nykredit deltog ikke i den stiftende generalforsamling.

I august 2011 besluttede A/B Duegården at indgive en egenbegæring om konkurs. Nykredit reagerede ved at indgive en rekonstruktionsbegæring og fremsatte et forslag om finansiering og tilskud til renovering af ejendommens rør. Nykredit afgav den 19. juni 2012 et tilsagn om en "underskudsgaranti" baseret på et KPMG-budget, der skulle dække løbende, sædvanlige driftsomkostninger frem til udgangen af 2021. Dette tilsagn indebar nulstilling af bidragssatser og renter på anlægslån og kassekredit.

Nykredit meddelte dog den 16. april 2013, at et budgetudkast for 2013, der inkluderede 3,8 mio. kr. til rørrenovering, ikke kunne godkendes, og at underskudsdækning ikke var relevant før regnskabsåret 2017. Likvidatorerne for A/B Duegården opfattede dette som en bortfald af underskudsgarantien.

Ejendommens vedligeholdelsesmæssige tilstand var under standard med et betydeligt efterslæb, og likvidatorerne havde holdt vedligeholdelsen på et absolut minimum.

A/B Duegårdens Økonomiske Situation

Foreningens økonomiske situation blev præsenteret som kritisk:

Det blev anført, at foreningen siden stiftelsen havde haft betydelige årlige driftsunderskud, som forventedes at fortsætte. Boligafgiften var steget markant, men dækkede stadig ikke udgifterne. Der var ingen udsigt til at kunne foretage nødvendig vedligeholdelse af ejendommen, og foreningen havde en række kreditorer. Et lån på 55 mio. kr. var udløbet og henstod som et anfordringslån.

Parternes Påstande og Anbringender

A/B Duegårdens anbringender:

• Foreningen er en juridisk enhed med begrænset hæftelse, og likvidatorerne har en pligt til at indgive konkursbegæring, hvis der ikke er fuld dækning til kreditorerne, jf. analogi med Selskabsloven § 233, stk. 2.
• Beslutningen om opløsning og potentiel konkurs blev truffet lovligt på generalforsamlingen den 4. juni 2013 på grund af den økonomiske situation.
• Foreningen er insolvent i henhold til Konkursloven § 17, da gælden langt overstiger aktiverne, og den ikke kan betale sine forpligtelser på sigt.
• Andelsboligforeningsloven § 4 beskytter andelshavere ved at give dem ret til at fortsætte som lejere ved konkurs, hvilket var forudset i lovens forarbejder. Nykredits valg om at finansiere uden supplerende sikkerhed betyder, at de bærer risikoen.
• Foreningen har en retlig interesse i at gå konkurs for at afvikle gælden og undgå yderligere gældsstiftelse.

Nykredits anbringender:

• Likvidatorerne var ikke bemyndiget af generalforsamlingen til at indgive konkursbegæring. En sådan beslutning kræver enstemmighed, ikke blot kvalificeret flertal.
• Foreningen er ikke insolvent. Nykredit har tilbudt og tilbyder fortsat vilkår, der sikrer positiv drift og midler til vedligeholdelse. Der er ingen forfaldne regninger, der ikke er betalt.
• Nykredits underskudsgaranti er hverken anvendt eller udløbet.
• Der er ingen retlig interesse i konkurs. Konkursbehandling skal varetage kreditorernes interesser, ikke give fordele til skyldneren (f.eks. gældssanering). Konkurs er ikke et proportionalt retsmiddel, da andre løsninger (f.eks. eksklusion af misligholdende medlemmer) bør udtømmes først.
• Konkursbegæringen varetager alene andelshavernes interesse i at opnå lavere boligafgift og undgå personligt ansvar, hvilket vil føre til yderligere tab for panthavere og kreditorer.

Skifteretten skulle afgøre, om A/B Duegårdens konkursbegæring kunne fremmes.

Rettens Vurdering af Bemyndigelse

Retten fandt, at generalforsamlingen den 4. juni 2013 var beslutningsdygtig og vedtog opløsning med det fornødne flertal. Muligheden for konkurs som et resultat af opløsningen blev drøftet. Likvidatorerne blev valgt i overensstemmelse med vedtægterne. Da referatet fra generalforsamlingen blev sendt til alle medlemmer og lagt på foreningens hjemmeside, og likvidatorernes beretning, der nævnte indgivelse af konkursbegæring, blev enstemmigt godkendt på generalforsamlingen den 30. april 2014, anså retten likvidatorerne for at være bemyndiget til at indgive konkursbegæringen på foreningens vegne.

Rettens Vurdering af Insolvens

Retten lagde til grund, at foreningen var insolvent i henhold til Konkursloven § 17, stk. 2. Selvom der på tidspunktet for konkursbegæringens indgivelse ikke var forfalden, ubetalt gæld, skyldtes dette en løbende forøgelse af foreningens gæld og manglende vedligeholdelsesarbejder. Retten konstaterede, at foreningens gæld i meget væsentlig grad oversteg ejendommens værdi (gæld på 372,3 mio. kr. mod en ejendomsværdi på 234,9 mio. kr., en forskel på 137,4 mio. kr.).

Det blev endvidere lagt til grund, at foreningens drift, trods boligafgiftsforhøjelser, hvert år havde medført betydelige underskud, og at fremtidige budgetter ikke viste mulighed for afdrag på gælden eller udførelse af nødvendige vedligeholdelsesarbejder med den nuværende boligafgift. Retten fandt, at Nykredits underskudsgaranti af 19. juni 2012 var bortfaldet med Nykredits brev af 16. april 2013, da det afviste dækning af udgifter til rørrenovering og erklærede underskudsdækning irrelevant før 2017.

Rettens Vurdering af Retlig Interesse

Retten fandt, at en andelsboligforening, som en juridisk person, har en retlig interesse i at gå konkurs. Under de foreliggende omstændigheder, hvor foreningen i hele sin levetid havde haft underskud og stigende gæld, og hvor dette ikke skyldtes uansvarlige beslutninger, havde foreningen en retlig interesse i at kunne gå konkurs og undgå yderligere gældsstiftelse. Retten lagde vægt på, at Nykredits valg om at finansiere ejendommen uden supplerende sikkerhed, i strid med anvisningerne i forarbejderne til Andelsboligforeningsloven § 4, ikke kunne medføre, at foreningens medlemmer skulle ekskluderes eller tvinges til at fraflytte deres bolig.

Afgørelse og Betingelser

Den af A/B Duegården i likvidation indgivne konkursbegæring blev fremmet. Afsigelsen af konkursdekretet blev dog betinget af, at der stilles sikkerhed for omkostningerne ved konkursbehandlingen på 30.000 kr., jf. Konkursloven § 27, stk. 1. Ingen af parterne skulle betale sagsomkostninger til den anden part på grund af sagens principielle karakter.

Nykredit kærede kendelsen og anmodede om opsættende virkning, jf. Retsplejeloven § 395, hvilket skifteretten ikke imødekom.