Landsretten stadfæster afvisning af konkursbegæring fra A/B Doktorparken under likvidation

Denne sag omhandler en kæremål fra Andelsboligforeningen Doktorparken under likvidation (herefter Andelsboligforeningen) mod Nykredit Bank A/S og Nykredit Realkredit A/S (herefter Nykredit). Sagen drejede sig om Skifteretten i Aalborgs kendelse af 6. januar 2014, hvor skifteretten afviste at tage en egen konkursbegæring fra Andelsboligforeningen til følge.

Sagens Baggrund

Andelsboligforeningen var under likvidation og havde indgivet en egen konkursbegæring. Skifteretten i Aalborg afviste denne begæring. Andelsboligforeningen kærede afgørelsen til Vestre Landsret med en principal påstand om, at konkursbegæringen skulle fremmes, og et dekret afsiges, subsidiært at sagen skulle hjemvises til fornyet behandling. Nykredit påstod kendelsen stadfæstet.

Nykredits Forslag til Løsning

Nykredit, som var den største kreditor, havde fremsat et forslag til Andelsboligforeningen for at afhjælpe den økonomiske situation. Forslaget indeholdt blandt andet:

• Salg af andele: Andelshavere, der ønskede at sælge, skulle bistås af Nybolig i Hobro, hvor Nykredit ville dække mæglersalæret, hvis salgsprisen ikke dækkede dette.
• Udtrædelse og overdragelse: Hvis en andel ikke kunne afhændes inden for seks måneder, kunne andelshaveren vederlagsfrit udtræde og overdrage andelen samt brugsretten til Andelsboligforeningen.
• Dækning af driftsunderskud: Andelsboligforeningen skulle fortsætte salgsbestræbelserne eller udleje lejligheder. Nykredit ville dække forskellen mellem boligafgift og husleje i udlejningsperioden og boligafgiften for ledige boliger, indtil salg eller udlejning fandt sted.
• Fjernelse af rentetrappe: Nykredit var indstillet på at fjerne den eksisterende rentetrappe på lånet, hvilket ville indebære en fornyet løbetid på 30 år og en lavere rente (anslået 4,16 %). De resterende andelshavere skulle acceptere en månedlig boligforeningsudgift, der afspejlede bortfaldet af rentetrappen, dog uden at overstige den nuværende boligafgift.
• Indfrielse af gæld: Nykredit ville indfri Andelsboligforeningens engagement med Sparekassen Hobro og stille tilsvarende kredit til rådighed efter godkendelse af budget for 2014.

Andelsboligforeningens Økonomiske Situation og Afvisning

Ved en ekstraordinær generalforsamling den 16. januar 2014 blev Nykredits tilbud drøftet, men ingen andelshavere ønskede at acceptere det, og der blev ikke ytret ønske om at ophæve likvidationen. Det blev enstemmigt besluttet at afvise tilbuddet om forhandling af en aftale med udgangspunkt i Nykredits forslag.

Andelsboligforeningen oplyste, at en af andelshaverne var afgået ved døden, og at salg af dennes bolig ikke var en mulighed. Dette forventedes at medføre et yderligere driftsunderskud på 90.000 kr. De tre tomme andelsboliger ville medføre et årligt driftsunderskud på 270.000 kr., som de resterende 11 andelshavere ikke kunne dække via mer-boligafgift.

Det fremgik desuden, at Andelsboligforeningen var i restance med to terminsbetalinger til Nykredit på i alt 119.716,24 kr. Nykredit havde dog ikke opsagt lånet, og en tidligere anmodning om tvangsauktion var tilbagekaldt. Foreningen havde også gæld til Sparekassen Hobro på 185.109 kr. og anden gæld på 64.123 kr.

Landsrettens Behandling

Parterne gentog og uddybede deres anbringender for landsretten. Landsretten skulle vurdere, om likvidatorerne havde den fornødne bemyndigelse til at indgive konkursbegæringen, og om Andelsboligforeningen var insolvent i konkurslovens forstand.

Landsrettens Afgørelse

Landsretten stadfæstede Skifterettens kendelse af 6. januar 2014 om ikke at tage A/B Doktorparkens egen konkursbegæring til følge. Afgørelsen blev truffet på baggrund af følgende overvejelser:

Bemyndigelse til Konkursbegæring

• Vedtægternes fortolkning: Landsretten bemærkede, at Andelsboligforeningens vedtægter, specifikt Andelsboligforeningens vedtægter § 34, omhandler solvent likvidation og ikke direkte tager stilling til, hvem der på foreningens vegne kan indgive en konkursbegæring. En analogi til Selskabsloven § 233, stk. 2 blev afvist som grundlag for, at likvidatorer uden generalforsamlingens godkendelse kunne træffe beslutning om egen konkursbegæring.
• Faktisk bemyndigelse: Det blev dog ubestridt, at samtlige eksisterende andelshavere den 17. december 2013 havde erklæret sig enige i den indgivne konkursbegæring af 8. november 2013. På dette grundlag fandt landsretten, at likvidatorerne havde den fornødne bemyndigelse til at fastholde konkursbegæringen.

Vurdering af Insolvens

• Bevisbyrde: Andelsboligforeningen gjorde gældende, at den var insolvent, hvilket Nykredit bestred. Landsretten fastslog, at Andelsboligforeningen havde bevisbyrden for, at betingelsen om insolvens var opfyldt, jf. Konkursloven § 17, stk. 2, uanset formodningsreglen i Konkursloven § 18, nr. 1.
• Manglende dokumentation: Andelsboligforeningen havde ikke fremlagt dokumentation for, at den forgæves havde forsøgt at inddrive skyldige boligafgifter, eller at de enkelte andelshavere ikke havde udsigt til at kunne betale boligafgiften. Det blev ikke anset for tilstrækkeligt at godtgøre insolvens, at foreningens passiver oversteg aktiverne.
• Nykredits tilbud: Landsretten vurderede, at der, sammenholdt med Nykredits tilbud, ikke var grundlag for at fastslå, at Andelsboligforeningen på nuværende tidspunkt var ude af stand til at opfylde sine forpligtelser, efterhånden som de forfaldt. Foreningens afvisning af Nykredits tilbud på baggrund af andelshavernes indstilling ændrede ikke denne vurdering.

Sagsomkostninger

A/B Doktorparken under likvidation blev pålagt at betale 7.500 kr. til Nykredit Bank A/S og 7.500 kr. til Nykredit Realkredit A/S i sagsomkostninger for landsretten inden 14 dage.