Erhvervslejekontrakter og konkurrence: Referencelejers vetoret i indkøbscentre

Sagen omhandler en præjudiciel forelæggelse fra Letland vedrørende fortolkningen af artikel 101, stk. 1, TEUF, der omhandler konkurrencebegrænsende aftaler. Sagen er rejst mellem SIA "Maxima Latvija" og Konkurences padome (det lettiske konkurrenceråd) vedrørende en bøde pålagt Maxima Latvija for at have indgået erhvervslejekontrakter med indkøbscentre, der indeholder en bestemmelse, som giver Maxima Latvija som "referencelejer" ret til at modsætte sig, at udlejeren udlejer lokaler til konkurrenter.

Konkurrencerådet anså disse kontrakter for at være vertikale aftaler med et konkurrencebegrænsende formål og pålagde Maxima Latvija en bøde. Maxima Latvija anfægtede afgørelsen og hævdede, at aftalerne ikke havde til formål at begrænse konkurrencen.

Augstākā tiesa (Letlands øverste domstol) forelagde spørgsmål for EU-Domstolen om, hvorvidt sådanne aftaler kan anses for at have et konkurrencebegrænsende formål, og om der skal foretages en analyse af markedets opbygning for at vurdere aftalernes forenelighed med artikel 101, stk. 1, TEUF.

Afgørelse

Domstolen fastslår, at artikel 101, stk. 1, TEUF skal fortolkes således, at den omstændighed, at en erhvervslejekontrakt vedrørende et stort supermarked i et indkøbscenter giver lejeren ret til at modsætte sig udlejning til andre lejere, ikke automatisk indebærer en konkurrencebegrænsning.

Domstolen præciserer, at erhvervslejekontrakter, der efter en grundig analyse af den økonomiske og retlige kontekst bidrager væsentligt til at afskærme markedet, kan anses for at have en konkurrencebegrænsende virkning i henhold til artikel 101, stk. 1, TEUF. Omfanget af hver kontrakts bidrag afhænger af parternes markedsposition og kontrakternes varighed.

Retlige Principper

• Artikel 101, stk. 1, TEUF: Forbud mod aftaler, der har til formål eller til følge at begrænse konkurrencen.
• Konkurrencebegrænsende formål: Kræver en indskrænkende fortolkning og gælder kun for samordninger, der er tilstrækkeligt skadelige for konkurrencen.
• Konkurrencebegrænsende virkning: Vurderes ved at tage hensyn til den økonomiske og retlige kontekst, herunder markedets adgangsbarrierer og konkurrencevilkår.
• Markedsafskærmning: Aftaler, der væsentligt bidrager til at afskærme markedet, kan være forbudte.
• Potentielle virkninger: Bedømmelsen skal omfatte både faktiske og potentielle virkninger på konkurrencen.