Sag om afslag på dækning for fugtskader i kælder efter renovering – Topdanmark Forsikring A/S

Sagen omhandler en klage fra en forsikringstager mod Topdanmark Forsikring A/S vedrørende dækning af fugtskader i en kælder under en ejerskifteforsikring med udvidet dækning.

Sagens faktiske omstændigheder

Klageren købte huset i 2013. Kælderen var blevet totalrenoveret i 2006/2007, herunder med et nyt støbt dæk med gulvvarme. Kælderen blev solgt som "beboelse" og var fremhævet i salgsopstillingen. Efter en årrække bemærkede klageren mindre bobler på ydervæggene, som tiltog og senere også blev konstateret på indervægge/skillevægge. I januar 2023 besigtigede klagerens byggesagkyndige kælderen og oplyste, at boblerne skyldtes opstigende fugt som følge af mangelfuld fugtsikring.

Klagerens påstande og argumenter

Klageren ønsker, at Topdanmark godkender forholdene i kælderen som en dækningsberettiget skade. Klageren mener, at forsikringen skal dække omkostninger til isolering, fugtsikring og radonsikring, da den totalrenoverede kælder i 2006/2007 burde have levet op til det dagældende bygningsreglement, Bygningsreglementet 98 (BR98). Klageren fastholder, at den manglende overholdelse af BR98 udgør en aktuel skade eller en nærliggende risiko for skade. Klageren bestrider, at hun havde kendskab til, at sælger ikke fulgte BR98, og at tilstandsrapporten korrekt beskrev forholdet. Klageren mener, at kælderen bør bedømmes ud fra en 2006/2007-standard og ikke en 1928-standard, da den fremstår som renoveret i nutidig standard.

Selskabets påstande og argumenter

Topdanmark fastholder sin afvisning af at dække udgifter forbundet med fugt i kælderen. Selskabet anfører, at der ikke er konstateret en dækningsberettiget skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand, hverken ved kældergulve eller kældervægge. Selskabet argumenterer, at kælderen er fra 1928 og ikke er godkendt til beboelse. Fugtforekomster i ældre kældre er almindelige og nedsætter ikke bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Selskabet henviser til, at tilstandsrapporten fra 2012 nævnte "pudsafskalning pga. fugt" i kælderen, og at forhold nævnt i tilstandsrapporten er undtaget dækning, medmindre de er klart forkert beskrevet. Selskabet mener ikke, at tilstandsrapporten var klart forkert beskrevet. Endvidere anfører selskabet, at klagerens krav kan være forældet, jf. Forsikringsaftaleloven § 29 og Forældelsesloven §§ 2 og 3, da klageren har oplyst, at forholdet har vist sig for flere år siden. Oplysninger i salgsopstillingen betragtes ikke som en tilsikring eller garanti for forsikringsdækning.

Relevante forhold og dokumentation

• Tilstandsrapport (29/11 2012): Noterede "Enkelte steder pudsafskalning pga. fugt" (K1) og at der var dræn, og kælderen virkede tør. Angav, at kælderen var renoveret i 2006 som delvist selvbyg, uden byggetilladelse. Soklen var understøttet i 2006. Fugtproblemer i kælderen var konstateret som "afskalning af puds/maling, forårsaget af fugt".
• Rådgivers notat (29/3 2023): Vurderede kælderen som en "gennemgribende og dybdegående ombygning", der ændrede anvendelsen fra kold til varm kælder, og derfor skulle opfylde BR98-kravene. Notatet henviste til BR98 afsnit 4.1.2 om konstruktioner, der skal forhindre fugtskader, og SBI-anvisning 189 (der henviser til SBI-anvisning 178) om fugtisolering ved opgravning af betongulve.
• Tidligere ejers og genbos erklæringer: Tidligere ejer oplyste, at kælderen fremstod kold, rå og uisoleret i 2005. Efter salget blev kælderen udgravet, nye gulve med gulvvarme støbt, nye vægge/ruminddelinger etableret, loftshøjde øget, badeværelse/toilet, vaskerum og køkkenelementer installeret. Genbo bekræftede den omfattende renovering.
• Destruktivt indgreb: Klageren fremlagde fotografier af et destruktivt indgreb i en ydervæg, som ifølge klageren dokumenterer manglende fugtsikring i støbeskel og anvendelse af LECA-blokke, hvilket understøtter en totalombygning.

Ankenævnet for Forsikring afgør, at klageren ikke får medhold i sin klage om dækning af fugtskader i kælderen under ejerskifteforsikringen.

Nævnet begrunder afgørelsen med flere forhold:

• Kælderens karakter og alder: Kælderen, der ikke er godkendt til beboelse i en ældre ejendom (opført 1928), anses for at have almindeligt accepterede konstruktionsforhold, hvor fugtgener og vandindtrængning gennem kældervægge kan forekomme. Selvom kælderen blev renoveret som selvbyg i 2006 med udgravning, understøbning af sokkel og nyt gulv med gulvvarme, har klageren ikke bevist, at renoveringen var af et sådant omfang, at kældervæggene og vægkonstruktionerne skal sammenlignes med kældre opført i 2006.
• Tilstandsrapporten: Tilstandsrapporten fra 2012 nævnte "pudsafskalning pga. fugt" på vægge i kælderen (K1). Ifølge forsikringsbetingelsernes punkt 16A er forhold nævnt i tilstandsrapporten ikke dækket, medmindre de er klart forkert beskrevet. Nævnet finder ikke, at tilstandsrapporten var klart forkert beskrevet.
• Anmeldelsestidspunkt og brugbarhed: Klageren anmeldte forholdene den 17. januar 2023, næsten 10 år efter overtagelsen den 15. marts 2013. Dette understøtter ikke umiddelbart, at de anmeldte forhold har nævneværdig betydning for kælderens brugbarhed.
• Skadedefinition: Forsikringen dækker ikke bygningens funktionsforhold, herunder planløsning, indretning eller overensstemmelse med offentligretlige forskrifter, medmindre det medfører en skade eller nærliggende risiko for skade i forsikringens forstand, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 16B. Klageren har ikke bevist, at der på overtagelsestidspunktet forelå konstruktionsmæssige eller fugtmæssige forhold, der udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens basisdæknings forstand, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 15C.
• Udvidet dækning: Den udvidede dækning (punkt 15D) omfatter lovliggørelse af ulovlige indretninger i beboelsesrum, hvis de ikke er i overensstemmelse med byggelovgivningen på opførelses-/udførelsestidspunktet. Da kælderen ikke er godkendt til beboelse, kan denne bestemmelse ikke bringes i spil. Manglende eller mangelfuld radonsikring er heller ikke dækket af den udvidede dækning, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 15D.
• Forhold ved grunden: Forsikringen dækker forhold ved grunden, der medfører væsentlig skade på beboelsesbygningen, men dækningen omfatter ikke installationer som omfangsdræn, brønde, samletanke, nedsivningsanlæg og mekaniske renseanlæg i eller på grunden, der ikke fungerer eller helt mangler, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 15F. Klageren har ikke ret til dækning for f.eks. opstigende grundfugt eller vand fra grunden efter dette punkt.
• Forældelse: Nævnet finder ikke, at klagerens krav er forældet, jf. Forsikringsaftaleloven § 29 og Forældelsesloven §§ 2 og 3. Det er uvist, hvornår klageren fik kendskab til de anmeldte forhold.
• Kompetence: Nævnet bemærker, at det ligger uden for nævnets kompetence at tage stilling til, om sælgeren har handlet groft uagtsomt i forbindelse med tilstandsrapportens udarbejdelse, jf. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2, stk. 5.