Afgørelse om dækning af sætningsskader og skævheder på ejendom under ejerskifteforsikring

Sagen omhandler en klagers krav mod ETU Forsikring A/S vedrørende dækning under en ejerskifteforsikring med udvidet dækning for betydelige skævheder og sætningsproblemer i en nyerhvervet ejendom.

Sagens baggrund og forløb

Klageren overtog en ejendom den 21. januar 2022 og tegnede i den forbindelse en ejerskifteforsikring med udvidet dækning hos ETU Forsikring A/S. Kort efter overtagelsen opdagede klageren flere mangler ved ejendommen, herunder betydelige skævheder på gulve, alvorlige sætningsproblemer, hængende lofter og et tag, der havde sat sig. Klageren anmeldte skaderne til forsikringsselskabet, som i maj 2022 afviste dækning med henvisning til, at skaderne ikke var dækket af ejerskifteforsikringen.

Parternes påstande og argumenter

Klagerens påstand og argumenter

Klageren påstår, at forsikringsselskabet skal anerkende de indberettede skader på ejendommen som dækket af ejerskifteforsikringen. Klageren anfører, at huset er beskadiget i en kraftig grad med uacceptable skævheder og sætninger, og at disse forhold ikke var tilstrækkeligt beskrevet i tilstandsrapporten, hvorfor klageren ikke havde kendskab til dem ved købet. Klagerens byggesagkyndige og rådgivende ingeniør har bekræftet skadernes omfang og risikoen for fremtidige afledte skader, hvilket ifølge klageren har haft en stor negativ indvirkning på ejendommens værdi og brugbarhed. Klageren har fremlagt dokumentation for sine påstande og opfordrer til, at der udmeldes syn og skøn.

Selskabets påstand og argumenter

Selskabet påstår, at skævhederne på gulvene ikke opfylder skadebegrebet og ikke nedsætter ejendommens værdi eller brugbarhed nævneværdigt. De anfører, at taget ikke fremstår nedbøjet i et omfang, der opfylder forsikringens skadebegreb, og at eventuel nedbøjning er minimal og forventelig for et 46 år gammelt hus. Selskabets eksterne geotekniske rådgiver vurderer, at der ikke vil ske fremadrettede sætninger af betydning. Skader nævnt i tilstandsrapporten, såsom revnede tagplader og murværksrevner, er ikke dækket. Selskabet henviser til, at gulvenes skævheder er inden for tolerancegrænserne ifølge Ankenævnets praksis, og at gulvene fortsat opfylder deres funktion. Selskabet bemærker desuden, at klageren modtog et afslag på 145.000 kr. i købsprisen, hvilket kan indikere kendskab til manglerne. Selskabet er indstillet på at sætte sagen i bero, så klageren kan iværksætte syn og skøn efter Retsplejeloven eller klage over tilstandsrapporten til Disciplinær- og Klagenævn for Beskikkede Bygningssagkyndige.

Relevant dokumentation og vurderinger

Sagen omfatter en række dokumenter, herunder købskontrakt, forsikringspolice, tilstandsrapport, elinstallationsrapport, skadeanmeldelse samt flere geotekniske og ingeniørrapporter. Forsikringspolicens punkter 2 og 3.12 definerer "skade" som fysiske forhold, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt, og "nærliggende risiko for skader" som forhold, der erfaringsmæssigt vil udvikle sig til skade uden omfattende vedligeholdelse. Udvidet dækning (pkt. 17.1) omfatter ulovlige bygningsindretninger i strid med Byggeloven og bygningsreglementet.

Selskabets geotekniske vurdering angiver, at indvendigt fundament ikke er ført dybt nok, hvilket er årsag til sætninger, men forventer kun 5-10 mm tilbageværende sætning over husets levetid. Klagerens geotekniske håndboring og notat konkluderer uacceptable skævheder/sætninger og fortsat risiko for sætninger grundet organisk indhold og fejlfunderet fundament, og anbefaler pælefundering. Klagerens rådgivende ingeniørrapport beskriver lunker i taget (3-5,2 cm), 66 revnede tagplader, skæv rygning, facader ude af lod (1,5-4 cm), sunkne fundablokke under gulvet, kraftige revner i skillevægge og badeværelse med bagfald og sprækker. Rapporten konkluderer uacceptable skævheder/sætninger og fortsat risiko.

Selskabets taksator og bygningsingeniør har udarbejdet en oversigt over opmålte skævheder i gulvene:

Nævnet har vurderet, at sagen omfatter komplekse byggetekniske forhold. På det foreliggende grundlag er det usikkert at fastsætte den udgift, der er påkrævet for at afdække eventuelle dækningsberettigende forhold. Som følge heraf finder nævnet, at sagen ikke er egnet til afgørelse på skriftligt grundlag. Dette er i overensstemmelse med Ankenævnet for Forsikrings Vedtægterne § 4, stk. 3, nr. 3, som fastslår, at nævnet kan afvise at afgøre en sag, hvis den ikke skønnes egnet til afgørelse på skriftligt grundlag. Klagegebyret tilbagebetales til klageren.