Sag om ejerskifteforsikring: Kondens ved ovenlysvinduer

Sagen omhandler en tvist mellem en forsikringstager og Dansk Boligforsikring A/S vedrørende dækning under en ejerskifteforsikring for fugt- og kondensproblemer ved ejendommens ovenlysvinduer.

Sagens baggrund

Forsikringstageren købte en ejendom med overtagelsesdag den 1. august 2021 og tegnede en ejerskifteforsikring hos Dansk Boligforsikring A/S i medfør af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Den 18. september 2022 anmeldte klageren utæthed ved tag/rytterlys, da der var vand på gulvet efter regnvejr. Klageren ønsker skaden dækket af ejerskifteforsikringen.

Skadeanmeldelsen af 18/9 2022 angiver følgende:

Klagerens påstande og argumenter

Klageren anfører, at der er væsentlige fugtproblemer ved tagets ovenlysvinduer, som udgør en eksisterende skade omfattet af ejerskifteforsikringen. Klagerens byggerådgiver har i en rapport konkluderet, at vandproblemerne skyldes kondensdannelser forårsaget af en primitiv vinduesløsning og mangelfuld isolering af lysning, der danner en massiv kuldebro. Rapporten nævner også, at en vindueskarm er under nedbrydning af råd, og at sælger ikke har oplyst om fugtproblemer, selvom der er foretaget malerreparationer og delvis udskiftning af inddækninger, som vurderes udført i sælgers ejertid.

Klageren har desuden henvist til, at Dansk Boligforsikring A/S tidligere har dækket en skade på zinktaget/kuplen for den tidligere ejer, og at denne skade kun er delvist udbedret og relateret til de nuværende problemer. Klageren fastholder, at der er tale om en dækningsberettiget skjult skade.

Selskabets argumenter

Dansk Boligforsikring A/S har afvist dækning med henvisning til, at de udførte ovenlysvinduer på overtagelsestidspunktet hverken udgjorde en skade eller en nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand. Selskabet anfører, at der er tale om kondensdannelser, ikke utætheder eller konstruktionssvækkende råd-/fugtskader ved tagkonstruktionen og ovenlysvinduerne. Selskabet henviser til BYG-ERFA 030508 'Kondens på glasflader - termoruder og energiruder' og anfører, at periodevise kondensdannelser med deraf følgende overfladenedbrud i vinduestræet er sædvanligt forekommende ved alderstilsvarende 2-lags termoruder/ovenlysvinduer. Selskabet påpeger, at håndværksmæssigt dårligt udført arbejde ikke i sig selv er dækningsberettigende under ejerskifteforsikringen.

Selskabet bestrider klagerens påstand om sammenhæng med den tidligere skade, idet de anfører, at den tidligere sag vedrørte zinktag på kuppel og kvisttag, som er to selvstændige konstruktioner og lokaliseret andre steder end ovenlysvinduerne på pyramidetaget. De tidligere skader skyldtes andre årsager end kuldebrosrelateret kondensdannelse. Selskabet fastholder, at klagerens krav bør afvises, da der ikke er påvist en sammenhæng mellem de tidligere udbedringer og de nuværende kondensproblemer.

Selskabet, Dansk Boligforsikring A/S, og klageren skal i fællesskab lade foretage en uvildig sagkyndig undersøgelse. Denne undersøgelse skal be- eller afkræfte antagelsen om, at den omfattende kondensdannelse skyldes konstruktionsbetingede forhold ved de omhandlede ovenlysvinduer, der på overtagelsestidspunktet kunne udgøre skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand. Selskabet skal afholde udgifterne ved undersøgelsen og inddrage informationerne ved den videre sagsbehandling. Klagegebyret tilbagebetales.

Nævnet har lagt vægt på, at det må anses for antageliggjort, at kondensdannelsen skyldes konstruktionsbetingede forhold, som på overtagelsestidspunktet kunne udgøre en dækningsberettiget skade eller nærliggende risiko. Dette er baseret på en samlet vurdering af sagens omstændigheder.

Nævnet har især lagt vægt på:

• De fremlagte fotografier.
• At ejendommen er opført i 2005.
• At det fremgår af klagerens byggerådgivers notat af 20/10 2022, at der på besigtigelsestidspunktet var kondens på alle ruder i ovenlysvinduerne, og at der ses tydelige tegn på bevægelser i materialerne på lysninger og ved overgangen mellem lysninger og lofter.
• At der er konstateret følgeskade i form af råd, idet byggerådgiverens notat angiver, at "en enkelt karm er tydeligvis under nedbrydning af råd", og at det ikke kan udelukkes, at flere karme er beskadiget.
• Byggerådgiverens konklusion om, at vandproblemerne skyldes kondensdannelser forårsaget af en primitiv vinduesløsning og mangelfuld isolering af lysning, der danner en massiv kuldebro.
• Selskabets besigtigelsesnotat af 25/10 2022, der også konkluderer, at løbende skjolder skyldes kondens fra ruder grundet kuldebro, og at kondensproblematikken har været til stede siden husets opførelse, samt at sælger har malet flere steder på loftet.

Nævnet bemærker indledningsvist, at det efter almindelige forsikringsretlige principper påhviler klageren at bevise, at der foreligger forhold, som udgør en dækningsberettiget skade. Det er derfor klageren, der skal bevise, at der var forhold på overtagelsestidspunktet, der udgjorde skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand. Nævnet bemærker videre, at det ikke i sig selv kan anses for at udgøre en skade, at der påvises håndværksmæssige mangler ved udførelsen af en bygningsdel. Afgørende er, om forsikringens skadedefinition er opfyldt.