Afgørelse om afvisning af dækning for råd og svamp i garage/udestue på baggrund af tilstandsrapport

Klageren har tegnet en ejerskifteforsikring i forbindelse med erhvervelsen af en fast ejendom og har anmeldt en skade vedrørende råd og svamp i garage/udestuen. Sagen omhandler, hvorvidt skaderne er dækningsberettigede under ejerskifteforsikringen, eller om de falder inden for, hvad klageren med rimelighed kunne forvente ud fra tilstandsrapporten.

Sagens baggrund og forløb

• Ejendomsovertagelse og forsikring: Klageren overtog ejendommen den 24. juni 2021 og tegnede en 5-årig ejerskifteforsikring med basisdækning hos Dansk Boligforsikring A/S (DBF) i medfør af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
• Skadeanmeldelse: Den 3. januar 2022 anmeldte klageren råd og svamp i væggen i garage/udestuen, opdaget ved udskiftning af gulv.
• Selskabets afvisning: Efter en besigtigelse den 3. februar 2022 afviste DBF dækning den 17. februar 2022 med henvisning til, at forholdet stemte overens med, hvad klageren kunne forvente fra tilstandsrapporten. Klagen blev herefter indbragt for Ankenævnet for Forsikring.

Klagerens hovedpåstande og argumenter

Klageren kræver dækning af råd og svamp i bundremmen og de bærende stolper i garage/udestuen og anfører:

• Skaden var skjult og ikke nævnt i tilstandsrapporten.
• Der er tale om en gammel skade, hvor der gentagne gange er målt tørt for fugt.
• Ejendomsmægleren oplyste, at rummet var fyldt ved udarbejdelse af tilstandsrapporten, som derfor baserede sig på en ældre rapport.
• Terrænfald er ikke udbedret, kun en kantsten er sat 1-2 meter fra ejendommen.
• Punkterne 15, 17 og 20 i tilstandsrapporten er irrelevante for den skjulte skade.
• Klageren er ikke håndværker og havde ingen mulighed for at undersøge forholdene nærmere.

Selskabets hovedpåstande og argumenter

DBF afviser dækning og anfører:

• Det påhviler klageren at bevise, at skaden går ud over, hvad der er anmærket i tilstandsrapporten, og hvad klageren med rimelighed kunne forvente.
• Nedbruddet i bundrem og stolper opfylder skadesbegrebet, men er forventeligt ud fra tilstandsrapportens oplysninger.
• Tilstandsrapporten gjorde klageren opmærksom på terrænfald og nedbrud i konstruktionerne, som fik anmærkningen "gult hus", hvilket indikerer, at bygningsdelens funktion vil svigte på længere sigt.
• Terrænfaldet er angiveligt udbedret efter tilstandsrapportens udarbejdelse, hvilket forklarer, at der ikke længere måles forhøjede fugtniveauer.
• Klageren havde mulighed for at undersøge anmærkningerne nærmere forud for købsaftalens indgåelse.

Relevante forhold og dokumentation

Tilstandsrapporten af 1. februar 2021 indeholdt følgende anmærkninger vedrørende garage/udhus:

Selskabets besigtigelsesnotat af 8. februar 2022 konkluderede, at årsagen til nedbrydningen af bundremmen skyldtes indtrængende vand/fugt fra udvendigt terræn, og at der var tale om en gammel, ikke længere aktiv skade.

Klageren får ikke medhold.

Ankenævnets begrundelse

Nævnet bemærker indledningsvist, at det efter almindelige forsikringsretlige principper påhviler klageren at bevise, at der foreligger forhold, som udgør en dækningsberettigende skade.

Efter en samlet vurdering finder nævnet, at klageren ikke har bevist, at beskrivelsen af omfanget af rådskader i garagen/udestuen er klart forkert beskrevet i tilstandsrapporten. Nævnet kan derfor ikke kritisere selskabets afgørelse.

Nævnet har lagt vægt på, at klageren på baggrund af oplysningerne i tilstandsrapporten måtte påregne, at der skulle udføres som minimum partielle reparationer af stolper og bundrem i store dele af udestuen. Der er ingen oplysninger, der understøtter, at de nødvendige reparationer går væsentligt ud over, hvad klageren måtte påregne.

I den forbindelse har nævnet lagt vægt på, at det i tilstandsrapporten fremgår:

• Nr. 15 (Gult hus): "den nederste og 3 nederste bjælke ved østfacaden er med nedbrydninger. Ved hjørnerne mod nord er der lidt nedbrydninger, samt tegn efter borebiller. Beklædningen er stedvis ført helt mod terræn. Risiko Nedbrydningerne vil fortsætte."
• Nr. 17 (Gult hus): "der er nedbrydninger i stolpen ved syd/vesthjørnet - ved den vestligste vestfacade. Risiko Nedbrydningen vil fortsætte."

Nævnet har endvidere lagt vægt på forsikringsbetingelsernes punkt 4.1, som fastslår, at forsikringen ikke dækker "forhold, der er anført i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten, medmindre forholdet er klart forkert beskrevet. Et forhold anses for klart forkert beskrevet, hvis beskrivelsen er misvisende eller klart ufyldestgørende, således at en køber ikke på grundlag af den pågældende rapport har haft mulighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang eller betydning i betragtning."

Det, som klageren i øvrigt har anført, kan ikke føre til et andet resultat.