Sag om afvisning af dækning for mangler ved undertag dækket af ejerskifteforsikring

Denne sag omhandler en tvist mellem en forsikringstager og Tryg Forsikring A/S vedrørende dækning af mangler ved undertaget på en ejendom under en ejerskifteforsikring. Ejendommen, et typehus opført i 1990, blev overtaget af klageren den 1. april 2018 på baggrund af en tilstandsrapport fra den 27. november 2017. Klageren anmeldte den 11. maj 2020 tre hovedmangler ved undertaget.

Sagens faktiske omstændigheder

Klageren anmeldte følgende tre forhold ved undertaget:

• Aftrækskanaler og ventilationsstudser: Disse manglede hæftning til undertaget, og to aftrækskanaler manglede helt en kappe til hæftning. Klageren mente, at dette på sigt kunne føre til utætheder og skader.
• Samlinger i undertaget: Ved tagryggen havde samlingerne ikke tilstrækkeligt overlap, hvilket ifølge klageren kunne føre til utætheder og skader på tagkonstruktionen.
• Undertag ved tagfod: Undertaget var ført direkte ud i tagrenden og smuldrede mange steder ved tagfoden på grund af manglende fodblik. Klageren anførte, at dette også gjaldt steder, der ikke var nævnt i tilstandsrapporten, og at der var risiko for skade på de underliggende konstruktioner.

Tilstandsrapporten angav for bygning A (beboelse), at undertaget var "løsthængende" (K1) uden nærliggende risiko for skade, og havde "enkelte huller" (K3) med risiko for følgeskader. For bygning B (carport) var undertaget beskrevet som "forvitret og smuldrer ved tagfod" (K3) med risiko for opfugtning af underliggende konstruktioner. Den forventede restlevetid for hovedbygningens tag var angivet til 5-10 år baseret på et tabelopslag.

Parternes hovedpåstande og centrale argumenter

Klagerens påstande: Klageren ønskede dækning til udbedring af de anmeldte forhold og en stillingtagen til forsikringsbetingelsernes fortolkning af ordet "værdi". Klageren argumenterede for, at manglerne ikke var omtalt i tilstandsrapporten på en måde, der afspejlede deres alvor, og at de medførte betydelig værdiforringelse og funktionsnedsættelse af ejendommen. Klageren fastholdt, at et hullet og utæt undertag er funktionsmæssigt ubrugeligt og udgør en skade i sig selv. Klageren påpegede, at selskabet fejlagtigt brugte en skade på carportens undertag (som er af en anden type og opført senere) som argument for hovedhusets undertags restlevetid. Endvidere mente klageren, at "bygningens værdi" i forsikringsbetingelserne skulle forstås som økonomisk værdi, og at betingelserne burde være klart forståelige for kunden.

Selskabets påstande: Tryg Forsikring A/S afviste dækning med henvisning til, at der ved besigtigelsen ikke var konstateret fugtskader eller andre tegn på utæthed i tagkonstruktionen, og at der ikke var nærliggende risiko for skader. Selskabet argumenterede for, at de anmeldte forhold ikke opfyldte definitionen på en dækningsberettiget skade i henhold til forsikringsbetingelserne. Selskabet henviste til, at klageren var advaret om undertagets tilstand og forventede restlevetid i tilstandsrapporten. Selskabet fastholdt, at "ejendommens værdi" i betingelserne refererer til bygningens byggetekniske værdi, ikke den økonomiske værdi, og at forsikringen ikke dækker forhold, der alene består i udløb af materialers sædvanlige levetid, eller fejlagtig angivelse af restlevetid i tilstandsrapporten.

Relevante forhold og dokumentation

De centrale dokumenter i sagen var tilstandsrapporten af 27/11 2017 og selskabets taksatorrapport af 22/6 2020. Forsikringsbetingelserne definerede en dækningsberettiget skade som et fysisk forhold, der nedsætter bygningens værdi og brugbarhed nævneværdigt, eller som indebærer en nærliggende risiko for skader. Betingelserne undtog desuden forhold nævnt i tilstandsrapporten, medmindre de var klart forkert beskrevet, samt forhold der alene skyldtes udløb af sædvanlig levetid eller fejlagtig angivelse af restlevetid i rapporten. Ifølge Forsikringsaftaleloven § 22 påhviler bevisbyrden for et krav forsikringstageren.

Klageren får ikke medhold i sin klage over Tryg Forsikring A/S' afvisning af dækning under ejerskifteforsikringen. Ankenævnet finder ikke, at klageren har løftet bevisbyrden for, at de anmeldte forhold ved undertaget udgjorde en skade eller en nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand på overtagelsestidspunktet.

Ankenævnets begrundelse bygger på flere punkter:

• Bevisbyrde: Det er klagerens ansvar at dokumentere, at der på overtagelsestidspunktet forelå forhold, der udgjorde en dækningsberettiget skade eller nærliggende risiko for skade. Dette er i overensstemmelse med almindelige forsikringsretlige principper og er lovfæstet i Forsikringsaftaleloven § 22.

• Definition af skade: Håndværksmæssige mangler alene anses ikke for en skade i ejerskifteforsikringens forstand. Det afgørende er, om forsikringens skadedefinition er opfyldt, hvilket kræver, at forholdet nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt, eller at der er en nærliggende risiko for skade.

• Tilstandsrapportens oplysninger: Tilstandsrapporten af 27/11 2017 advarede klageren om alvorlige og kritiske forhold ved undertaget. For bygning A (beboelse) var undertaget angivet som "løsthængende" (K1) og med "enkelte huller" (K3), hvor sidstnævnte note angav risiko for følgeskader på underliggende konstruktioner. For bygning B (carport) var undertaget angivet som "forvitret og smuldrer ved tagfod" (K3) med risiko for opfugtning af underliggende konstruktioner. Disse oplysninger burde have advaret klageren om undertagets tilstand og den forventede udskiftning inden for en overskuelig tid.

• Manglende tegn på fugtskader: Selskabets taksatorrapport af 22/6 2020 konstaterede ingen tegn på fugtskader eller utætheder i konstruktionen ved besigtigelsen. Dette understøtter selskabets påstand om, at manglerne ikke havde medført en skade eller en nærliggende risiko for skade.

• Fortolkning af "ejendommens værdi": Nævnet fastholder sin tidligere praksis om, at begrebet "ejendommens værdi" i ejerskifteforsikringens skadedefinition primært refererer til bygningens byggetekniske værdi og ikke dens økonomiske værdi. Forsikringen dækker udbedring af skader, men ikke økonomisk værditab i øvrigt. Dette er i overensstemmelse med Bekendtgørelse nr. 13 af 12. januar 2012 og Justitsministeriets betænkning nr. 1520 fra 2010.

• Anmeldelsestidspunkt: Klageren anmeldte forholdene ca. 2 år efter overtagelsen af ejendommen, og undertaget havde eksisteret i mange år, herunder en tilbygning fra 1995 med et andet undertag.

Samlet set har klageren ikke dokumenteret, at undertagets tilstand på overtagelsestidspunktet afveg i et sådant omfang fra tilsvarende undertage af samme alder, at bygningens værdi eller brugbarhed var nævneværdigt nedsat, eller at der var en nærliggende risiko for skader, der ikke allerede var advaret om i tilstandsrapporten.