Tvist om forældelse af krav under byggeskadeforsikring efter nedfaldne teglsten

En ejerforening har tegnet en byggeskadeforsikring hos Topdanmark for en bebyggelse, der blev færdigopført i 2016. Sagen omhandler, hvorvidt ejerforeningens krav på dækning for skader på bygningens facader er forældet.

Hændelsesforløb

Fra august 2017 begyndte enkelte teglsten at falde ned fra facaderne på bygningerne. Ejerforeningen var i løbende dialog med bygherren og entreprenøren, som i første omgang udbedrede skaderne og forsikrede, at der ikke var grund til bekymring.

I sommeren 2018 gennemførte ejerforeningen en vedligeholdelsesgennemgang, hvor der blev fundet yderligere 10 sten med fare for nedfald og 53 sten med revner. Da bygherren afviste at deltage i yderligere reparationer, iværksatte ejerforeningen selv arbejdet.

Da problemerne fortsatte, indledte ejerforeningen ultimo 2019 et udenretligt syn og skøn. Skønserklæringen, afgivet den 10. november 2020, konkluderede, at der var væsentlige faglige og projekteringsmæssige fejl i facadernes og tagenes underliggende lægtekonstruktion. Udbedringsomkostningerne blev anslået til mellem 10,6 og 14,1 mio. kr.

Den 3. december 2020 anmeldte ejerforeningen skaden til Topdanmark.

Parternes Argumenter

Topdanmarks påstand: Selskabet afviste dækning med henvisning til, at kravet var forældet. Topdanmark argumenterer for, at den 3-årige forældelsesfrist begyndte at løbe senest i august 2017, da ejerforeningen fik kendskab til de første nedfaldne sten. Da anmeldelsen først skete i december 2020, var kravet forældet.

Ejerforeningens påstand: Ejerforeningen hævder, at forældelsesfristen var suspenderet, indtil skønserklæringen forelå den 10. november 2020. Først på dette tidspunkt fik de kendskab til den egentlige byggeskades omfang og årsag – nemlig de systematiske fejl i lægtekonstruktionen. De indledende nedfaldne sten var blot symptomer (mangler) og ikke tilstrækkeligt til at give viden om en dækningsberettiget "byggeskade" i forsikringens forstand.

Selskabet, Topdanmark Forsikring A/S, skal anerkende, at klagerens eventuelle krav på dækning for den anmeldte skade vedrørende teglstensbeklædning på facader og tag ikke er forældet. Selskabet skal genoptage sagsbehandlingen af klagerens krav.

Ankenævnet lægger til grund, at selskabet modtog klagerens skadeanmeldelse den 7. december 2020. Klagen til nævnet er indgivet inden for fristen i Forsikringsaftaleloven § 29, stk. 5.

Det afgørende spørgsmål er, om klagerens krav var forældet på anmeldelsestidspunktet. Dette afhænger af, hvornår suspensionen af den 3-årige forældelsesfrist ophørte i henhold til Forældelsesloven § 3, stk. 2. Spørgsmålet er, om klageren tidligere end den 7. december 2017 havde eller burde have haft et sådant kendskab til skaden, at der var et rimeligt grundlag for at anmelde den.

Nævnet finder, at selskabet ikke har godtgjort, at klageren før denne dato havde eller burde have haft det fornødne kendskab. Nævnet lægger vægt på følgende:

• De enkeltstående nedfald af teglsten i 2. halvår 2017 var ikke i sig selv tilstrækkeligt til at anse suspensionen for ophørt. Byggeskadeforsikringen dækker væsentlige byggeskader, og der foreligger først et rimeligt grundlag for anmeldelse, når der er tale om generelle problemer.

• Klageren fik først konkrete oplysninger om et mere generelt problem ved en gennemgang i sommeren 2018 og i særlig grad ved skønserklæringen den 10. november 2020, hvor fejl i lægtekonstruktionen blev afdækket.

• Efter de første nedfald i 2017 blev klageren af bygherre, entreprenør og teglleverandør oplyst, at der var tale om et statistisk forventeligt antal, og at problemet kunne løses ved almindelig vedligeholdelse. De professionelle parter så ikke nogen saglig grund til at opretholde afspærringer, da risikoen for yderligere nedfald ikke var større end ved andre bygninger. Klageren kunne således have en berettiget forventning om, at der ikke var tale om en alvorlig byggeskade.

• De tiltag, klageren foretog i 2017 (reklamation, afspærring, drøftelse af syn og skøn), kan ikke tillægges afgørende betydning. Disse handlinger var nødvendige ud fra et forsigtighedsprincip og for at undgå et potentielt husejeransvar, men de indebærer ikke nødvendigvis, at klageren havde eller burde have viden om en relevant byggeskade, der skulle anmeldes til forsikringen.

På denne baggrund er klagerens krav ikke forældet, og selskabet skal genoptage behandlingen af sagen.