Afvisning af dækning for utæt tag under ejerskifteforsikring på grund af alder, slitage og oplysninger i tilstandsrapport

Denne sag omhandler en tvist mellem en forsikringstager og Dansk Boligforsikring A/S vedrørende dækning under en ejerskifteforsikring for utætheder i taget på en ejendom opført i 1984. Forsikringen trådte i kraft den 15. november 2018 baseret på en tilstandsrapport fra 1. marts 2018.

Sagens faktiske omstændigheder

Tilstandsrapporten indeholdt flere anmærkninger vedrørende tagkonstruktionen og skorstenen:

• Tagbelægning/rygning: K1 (mos og algevækst), K2 (kantafskalninger på tagsten, anbefaling om observation og udskiftning af defekte tagsten ved større skader/utætheder), K3 (fygesneindtrængning, PUR-skumtætning, lysindfald, anbefaling om udbedring, PUR-skum uegnet).
• Skorsten: K3 (manglende fugning ved inddækning, spand i loftrum indikerer tidligere utæthed, anbefaling om observation).
• Loftbeklædning: K1 (misfarvet loft ved skorsten, vurderes at stamme fra tidligere utæthed).

Klageren anmeldte den 6. april 2020, at vand dryppede fra loftet i stue og køkken under regn og blæst. Klagerens husforsikring dækkede følgeskaderne, men klageren ønskede, at ejerskifteforsikringen dækkede årsagen til utæthederne, herunder en understrygning af taget og udbedring af utætheder. Klageren hævdede, at skaderne skyldtes en fejlkonstruktion (manglende undertag) og var opstået før overtagelsen i 2018, hvilket en tømrer angiveligt kunne bevidne.

Parternes hovedpåstande

Klagerens påstand: Klageren ønskede, at Dansk Boligforsikring dækkede udbedring af utæthederne i taget, da disse angiveligt var uforudsete skader, der var opstået inden overtagelsen af huset. Klageren afviste selskabets begrundelser om mos på taget og at skaden ikke var til stede ved overtagelsen.

Selskabets påstand: Selskabet afviste dækning med henvisning til, at:

• Skaden blev anmeldt ca. 1 år og 5 måneder efter overtagelsen.
• Der ikke var tale om en fejlkonstruktion; taget var opført i 1984 med K21-romerfalstagsten og skumtætningslister, som er beregnet til at blive lagt uden undertag.
• Utætheden ikke vurderedes at have været til stede ved overtagelsen.
• Fugtskjolder i tagrummet ikke indikerede ældre rådskader eller tegn på en ældre utæthed.
• Utæthederne skyldtes alder, mosbegroning og skidt, hvilket medførte nedbrud af skumtætninger og løftede tagsten. Disse forhold betragtes som almindeligt slid og ælde samt manglende vedligeholdelse, herunder rensning af skotrender, og er derfor ikke dækket af forsikringen.
• Forholdene gik ikke ud over, hvad klageren med rimelighed kunne forvente på baggrund af anmærkningerne i tilstandsrapporten og tagets alder.

Sagen er omfattet af Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Forsikringen havde en selvrisiko på 5.000 kr. pr. skade og en samlet forsikringssum på 35.000 kr. over 5 år.

Ankenævnet for Forsikring afgjorde, at klageren ikke får medhold i sin klage.

Nævnet lagde vægt på, at klageren ikke har bevist, at der på overtagelsestidspunktet var en skade på taget eller en nærliggende risiko for skade, der gik ud over, hvad klageren med rimelighed måtte forvente. Dette blev vurderet ud fra tagets alder og oplysningerne i tilstandsrapporten.

Specifikt begrundede nævnet sin afgørelse med følgende punkter:

• Tagkonstruktion: Tagbelægningen består af K21-romerfalstagsten med skumtætningslister, som er konstrueret til at blive lagt uden undertag. Derfor udgør fraværet af et undertag ikke en skade i ejerskifteforsikringens forstand.
• Slid og ælde: Skumtætningerne er nedbrudt på grund af alder. Forsikringen dækker ikke forhold, der udelukkende skyldes udløb af bygningsdeles, konstruktioners eller materialers sædvanlige levetid. Dette er i overensstemmelse med forsikringsbetingelsernes punkt 4.7, som angiver, at forsikringen ikke dækker forhold, der alene består i udløb af bygningsdelens, konstruktionens eller materialets sædvanlige levetid.
• Manglende vedligeholdelse: Utæthederne skyldes delvist mosbegroninger og skidt, som får tagstenene til at løfte sig. Forhold, der alene består i sædvanligt slid eller bygningens manglende vedligeholdelse, er ikke dækket af ejerskifteforsikringen, medmindre der som følge heraf er sket skade eller nærliggende risiko for skade på det forsikrede. Dette fremgår af forsikringsbetingelsernes punkt 4.6.
• Tilstandsrapportens advarsler: Klageren blev i tilstandsrapporten advaret om alvorlige og kritiske forhold (K1, K2, K3-anmærkninger), der allerede havde forårsaget eller kunne forårsage utætheder i taget. Disse anmærkninger informerede klageren om potentielle problemer, som klageren med rimelighed burde have forventet.

På baggrund af disse vurderinger kunne Ankenævnet ikke kritisere selskabets afgørelse om at afvise dækning.