Afvisning af dækning for fugtskade i kælder: Uoverensstemmelse mellem tilstandsrapport og faktisk stand

Sagen omhandler en klage over Dansk Boligforsikring A/S' afvisning af dækning for omfattende fugtskader i kælderen på en ejendom købt med ejerskifteforsikring.

Sagens faktiske omstændigheder

Klageren købte ejendommen den 16. april 2019 med overtagelsesdato den 7. juni 2019. Ejendommen, der er fra 1949, blev beskrevet i salgsopstillingen med en kælder indeholdende "tre disponible rum og et bryggers". Tilstandsrapporten af 19. februar 2019 anførte følgende om kælderen:

Sælger oplyste intet usædvanligt. Det blev dog senere konstateret, at et solcelle udluftningsanlæg (SolarVenti) var installeret i 2015, hvilket hverken sælger eller den byggesagkyndige havde nævnt. Kort efter overtagelsen, inden for en måned, konstaterede klageren meget våde vægge i kælderen, hvid belægning på opbevarede genstande (f.eks. en PC) og nedfaldende puds fra loftet på grund af fugt. En rådgivende ingeniør målte fugtighedsprocenter i væggene op til 48% og konstaterede skimmel samt risiko for svampeskader, hvilket ifølge ingeniøren oversteg normale fugtproblemer for en ældre kælder.

Parternes hovedpåstande og argumenter

Klagerens påstand var, at selskabet skulle udbetale erstatning, så kælderen kunne sættes i den stand, der fremgik af tilstandsrapporten og salgsopstillingen, og dermed blive brugbar til opbevaring. Klageren anmodede om ca. 150.000 kr. til fugtsikring.

Klagerens centrale argumenter var, at kælderen var ubrugelig på grund af fugt og skimmel, hvilket stred mod salgsopstillingens beskrivelse. Klageren mente, at tilstandsrapporten ikke var retvisende, da de faktiske skader var langt mere alvorlige end de anførte K1/K2-anmærkninger. Klageren hævdede, at sælger ikke havde opfyldt sin loyale oplysningspligt ved at skjule fugtproblemerne og undlade at nævne SolarVenti-anlægget. Klageren mente, at ejerskifteforsikringen skulle dække skjulte fejl og mangler, og at selskabet burde søge regres mod sælgeren.

Selskabets påstand var at afvise dækning.

Selskabets centrale argumenter var, at fugten skyldtes ejendommens oprindelige konstruktioner fra 1949, herunder manglende dræn, hvilket var normalt for ældre kældre og ikke dækket af ejerskifteforsikringen. Selskabet anførte, at basisdækningen for ejerskifteforsikringer er udformet af lovgiver og ikke har til hensigt at opgradere ejendomme til nutidige byggestandarder. Selskabet fastholdt, at tilstandsrapporten korrekt beskrev kælderens stand, og at forventninger baseret på salgsopstillingen ikke kunne gøres gældende over for ejerskifteforsikringen, men snarere over for sælger eller ejendomsmægler. Endvidere argumenterede selskabet for, at en eventuel fugtsikring ville være en forbedring af den oprindelige konstruktion og derfor ikke dækket af forsikringen.

Klageren får ikke medhold i sin klage over Dansk Boligforsikring A/S' afvisning af dækning for fugtskader i kælderen. Ankenævnet finder ikke grundlag for at kritisere selskabets afgørelse.

Nævnet har lagt vægt på følgende:

• Ejendommen er opført i 1949.
• Der er ikke fremlagt oplysninger, der dokumenterer, at kælderen ud fra daværende byggeskik kan anses for at være fejlkonstrueret.
• Fugtindtrængning i kældre fra 1940'erne er sædvanligt forekommende.
• Tilstandsrapporten af 19. februar 2019 angiver, at kældervæggene har fået karakteren K1, og at der ses fugtskjolder og løs puds på kældervægge, hvilket er noteret som "normalt forekommende for ældre kældre". Ligeledes er der anmærket K1 for gulvkonstruktion og etageadskillelse, samt K2 for ventilation, hvor det bemærkes, at der ikke ses tegn på skader.
• Oplysninger i salgsopstillingen om ejendommens stand er uden betydning for sagen, da salgsopstillingen ikke er en del af tilstandsrapporten og heller ikke indgår som en del af selskabets grundlag for tegning af forsikringen.

Ankenævnet henviser til forsikringsbetingelsernes punkt 3.1, som definerer dækning for "aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risiko for skader". En "skade" forstås som fysiske forhold, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed "i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand". Da de konstaterede fugtforhold vurderes at være sædvanlige for en kælder af ejendommens alder og konstruktion, falder de ikke ind under definitionen af en dækningsberettiget skade i henhold til forsikringsbetingelserne. Klagerens øvrige anbringender kan ikke føre til et andet resultat.