Afslag på dækning for afskallende maling på ældre hus

Sagen omhandler en tvist mellem forsikringstageren og Dansk Boligforsikring A/S vedrørende dækning under en udvidet ejerskifteforsikring for afskallende facademaling på en ældre ejendom.

Sagens faktiske omstændigheder

Forsikringstageren overtog huset den 18. december 2018 på baggrund af en tilstandsrapport af 18. maj 2018. Handlen er omfattet af Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Tilstandsrapporten nævnte K3-bemærkninger for tagbelægning/rygning (skumgummi med risiko for følgeskader) og skotrender/inddækninger (ikke byggeteknisk korrekt, risiko for fugtindtrængning). For facader/gavle var der en K1-bemærkning om løs og afskallet overfladebehandling af mindre omfang mod øst på udhuset/skuret.

Efter overtagelsen konstaterede klageren, at malingen faldt af på store dele af husets ydre mure, herunder hovedhuset, hvilket ikke var nævnt i tilstandsrapporten for hovedhuset. Klageren anmeldte skaden den 15. maj 2019.

Parternes hovedpåstande og argumenter

Klagerens påstande og argumenter

Klageren påstår, at selskabet skal dække omkostningerne til afrensning, grunding og maling af facaderne. Klageren argumenterer for, at:

• Malingen skaller af, fordi arbejdet ikke er udført korrekt håndværksmæssigt, idet der sandsynligvis ikke er grundet inden maling.
• Skaden er ikke blot kosmetisk, men en værdiforringelse af huset, som burde have været nævnt i tilstandsrapporten for hovedhuset.
• Forholdet falder ind under forsikringsbetingelsernes punkt 3.1 om "andre fysisk forhold, der nedsætter bygningens værdi".
• Selskabet afviser vigtige informationer og forsøger at fordreje fakta, herunder vidneudsagn fra naboer om, hvornår huset sidst blev malet.
• Klageren henviser til en tidligere afgørelse fra Ankenævnet (sag nr. 80.187 af 13. februar 2012), hvor lignende fejludført arbejde blev dækket.

Selskabets påstande og argumenter

Dansk Boligforsikring A/S har afvist dækning med henvisning til, at forholdet alene har kosmetisk betydning og er sædvanligt vedligehold af ældre murværk. Selskabet anfører, at:

• Ejendommen er opført i 1891, og facaderne er de originale og har været hvidmalede i mange år.
• Malerarbejdet er muligvis ikke udført professionelt, og afskalningerne kan skyldes suboptimalt forarbejde.
• Afskalningerne er primært sket mellem de to yderste lag maling og har ingen konstruktiv betydning for murværket; de er alene et kosmetisk forhold.
• Det er forventeligt, at facader på over 100 år gamle huse jævnligt skal vedligeholdes, og en køber kan ikke forvente, at tidligere ejeres vedligehold er udført optimalt.
• Forholdet nedsætter ikke bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand, og er derfor ikke en "skade" i forsikringsbetingelsernes forstand (punkt 3.1).

Relevante forhold og dokumentation

• Tilstandsrapport af 18. maj 2018: Nævner K1 for facader/gavle på udhus/skur, men ikke for hovedhuset.
• Besigtigelsesnotat af 6. juni 2019: Taksator konstaterede afskalninger på facaderne og udhusbygningerne. Notatet indikerer, at der formentlig ikke er afrenset og grundet inden sidste maling. Det konkluderes, at forholdet er visuelt og uden konstruktiv betydning.
• Forsikringsbetingelserne W.1.1.18, punkt 3.1: Definerer "skade" som fysiske forhold, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed, og "nærliggende risiko for skade" som forhold, der kræver omfattende vedligeholdelse for at undgå skadeudvikling.

Klageren får ikke medhold i sin klage. Ankenævnet finder ikke grundlag for at kritisere selskabets afgørelse om at afvise dækning for det anmeldte forhold.

Nævnet bemærker indledningsvist, at det efter almindelige forsikringsretlige principper påhviler klageren at bevise, at der foreligger forhold, som udgør en dækningsberettigende skade.

Efter en gennemgang af sagen, herunder de fremlagte fotos, finder nævnet ikke grundlag for at kritisere, at selskabet har afvist at dække det anmeldte forhold om fejlbehandling af facaderne. Dette skyldes, at forholdet ikke udgjorde en skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand på overtagelsestidspunktet, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 3.1.

Nævnet har blandt andet lagt vægt på følgende:

• En køber kan ikke forvente, at vedligehold af facader gennem årene er foretaget optimalt, især ikke på facader, der er mere end 100 år gamle og opmuret i massivt murværk.
• Udvendige vægflader på malede huse er mere vedligeholdelseskrævende end andre typer udvendige vægflader.
• Afskalningerne af malingen går ikke ud over, hvad klageren måtte forvente på baggrund af husets alder og konstruktion.
• Klageren har ikke godtgjort, at udførelsen af facadebehandlingen har medført skade på murværket.