Afslag på dækning for udskiftning af undertag under ejerskifteforsikring

Sagen omhandler en klage over Tryg Forsikring A/S' afvisning af dækning under en ejerskifteforsikring for skader på et undertag.

Sagens baggrund

Klageren overtog ejendommen den 1. juni 2012. Ejendommen er opført i 1948 og tilbygget i 1998, hvor hele huset fik nyt tag. En ejerskifteforsikring trådte i kraft samme dag baseret på en tilstandsrapport af 7. marts 2012. Denne rapport angav K1-bemærkninger for tagkonstruktionen, men ingen specifikke skader på undertaget. I forbindelse med et forestående salg i 2019 fik klageren udarbejdet en ny tilstandsrapport af 8. maj 2019, som nu klassificerede undertagets skader som K3 (kritiske skader) og K2.

Klagerens påstande og argumenter

Klageren anfører, at undertaget fra begyndelsen var fejlkonstrueret, idet det ikke var korrekt fastholdt mellem spær og klemmelister, tætnet ved gennemføringer (f.eks. skorsten og aftræksrør), eller sikret mod blafring. Dette har ifølge klageren medført omfattende skader på undertaget og fugtskader i ydervæggene. Klageren mener, at den oprindelige tilstandsrapport var mangelfuld, og at forsikringen burde dække udbedring af de fejlkonstruerede forhold, som har påvirket ejendommens salgsværdi. Klageren kræver dækning for et tab på 320.000 kr., svarende til et afslag i købesummen, som køber fik på grund af undertagets tilstand.

Selskabets påstande og argumenter

Tryg Forsikring A/S afviser dækning med henvisning til, at det ikke er dokumenteret, at undertagets stand på overtagelsestidspunktet i 2012 har medført skader eller givet nærliggende risiko for skader. Selskabet påpeger, at klageren i sælgeroplysningerne til den nye tilstandsrapport ikke har anført kendskab til skader i tag eller ydervægge. Selskabet argumenterer desuden for, at undertaget er mere end 21 år gammelt og har udlevet sin levetid, hvilket ikke er dækningsberettiget ifølge forsikringsbetingelsernes punkt 4.7, som udelukker dækning for udløb af bygningsmaterialers sædvanlige levetid. Selskabet bestrider også dokumentationen for det krævede afslag i købesummen.

Oversigt over K-værdier fra tilstandsrapporter

Relevant dokumentation

Sagen bygger på to tilstandsrapporter (2012 og 2019), en taksatorrapport fra selskabet, købsaftale, og et tilbud på udskiftning af undertaget.

Klageren får ikke medhold i sin klage.

Nævnet finder, at klageren ikke har bevist, at forholdene ved undertaget på overtagelsestidspunktet i 2012 har medført skader ud over det anførte forhold i tilstandsrapporten eller har givet nærliggende risiko for skader.

Nævnet har lagt vægt på, at der ikke er konstateret nedbrydninger eller fugtskader i tagrummet. Eventuelle fugt- og skimmelproblemer i tagrummet ville være opstået på nuværende tidspunkt, hvis de var forårsaget af undertaget. Opfugtede ydermure er ikke nævnt i tilstandsrapporten eller sælgeroplysningerne fra 2019, og det er ikke dokumenteret, at de er forårsaget af undertaget.

Nævnet bemærker, at det ikke i sig selv kan anses for at udgøre en skade, at der påvises håndværksmæssige mangler ved udførelsen af en bygningsdel. Det afgørende er, om forsikringens skadebegreb er opfyldt.

Nævnet finder ikke, at undertagets håndværksmæssige udførelse har medført en væsentlig begrænsning af undertagets levetid. Det forhold, at et undertag af lette banevarer står over for udskiftning efter 21 år – herunder 7 år efter overtagelsen – er ikke en skade i ejerskifteforsikringens forstand, da det nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand.

Nævnet bemærker endvidere, at begrebet "ejendommens værdi" i forsikringens skadedefinitioner primært refererer til ejendommens byggetekniske værdi og ikke den økonomiske værdi. Nævnet kan herefter ikke kritisere, at selskabet har afvist at yde dækning for undertaget.