Afslag på dækning for vandindtrængen og defekte spots i tilbygning grundet anmærkning i tilstandsrapport

Sagen omhandler en tvist mellem en forsikringstager og Dansk Boligforsikring A/S vedrørende dækning under en ejerskifteforsikring for vandindtrængning og skader i en tilbygning.

Sagens faktiske omstændigheder

Klageren overtog ejendommen den 25. juni 2018. Handlen var omfattet af Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. En tilstandsrapport blev udfærdiget den 17. april 2018. Klageren tegnede en ejerskifteforsikring uden udvidet dækning hos Dansk Boligforsikring A/S med en selvrisiko på 5.000 kr. pr. skade.

I oktober 2018, efter en tør sommer, opdagede klageren vandindtrængning gennem det nedsænkede loft i en tilbygning. En byggesagkyndig konstaterede, at vandet trængte ind gennem en revne i muren fra 1. sal. Det blev også konstateret, at skaden angiveligt var forsøgt skjult af den tidligere ejer med nymalede vægge, et nyt nedsænket loft og flamingo som isolering.

Tilstandsrapporten anmærkede under punkt 2.1, K2, at der var "områder med revner samt defekt/dårligt vedhæftet puds på ydervæg ved tilbygning mod nord, f.eks. nær fastgørelse af ståltrappe. Note: Der er risiko for at skaden udvikler sig yderligere."

Parternes hovedpåstande og argumenter

Klagerens påstand: Klageren ønskede, at selskabet dækkede udgifter til reparation af ydermuren samt vandskaden i loftet. Klageren gjorde gældende, at tilstandsrapporten var forkert, da den ikke korrekt beskrev de eksisterende vandskader, og at sælger havde forsøgt at skjule skaderne. Klageren mente, at skaden var til stede ved overtagelsen af huset og burde dækkes af forsikringen.

Selskabets påstand: Dansk Boligforsikring A/S afviste dækning den 14. januar 2019. Selskabet argumenterede for, at revnerne i muren var anmærket i tilstandsrapporten med en K2-karakter, og at klageren på baggrund heraf måtte påregne at skulle udbedre murværket. Selskabet fastholdt, at der ikke var konstateret vandskader i loftet, udover misfarvninger af ydermuren over loftet, som skyldtes kondens og de revner, der var beskrevet i tilstandsrapporten. Selskabet anførte, at kondensdannelse på en ældre massiv ydermur ikke udgør en skade i ejerskifteforsikringens forstand.

Relevante forhold og dokumentation

Sagen inkluderede købsaftalen, tilstandsrapporten af 17. april 2018, klagerens skadeanmeldelse af 6. december 2018 samt besigtigelsesnotater fra Dansk Boligforsikring A/S af 2. januar 2019 og 29. marts 2019. Klageren havde nedtaget dele af loftet for at afdække eventuelle følgeskader, men genbesigtigelsen afslørede ikke yderligere indvendige skader. Selskabets besigtigelsesnotat af 29/3 2019 vurderede hovedårsagen til fugten som en kuldebro i den halvstensmur, der udgør tilbygningens ydervæg, kombineret med vandtilførsel fra de revnede overflader udvendigt. Nævnet blev også forelagt billeder af huset.

Klageren får ikke medhold i sin klage. Ankenævnet lægger til grund, at tilbygningen er opført i 1909 og renoveret i slutningen af 1990'erne. Nævnet finder ikke grundlag for at kritisere selskabets afvisning af at dække omkostningerne til udbedring af de anmeldte fugtskader på tilbygningen. Dette skyldes, at det anmeldte forhold er beskrevet i tilstandsrapporten, jf. forsikringsbetingelsernes punkt 4.1.

Ankenævnet har lagt vægt på, at tilstandsrapporten beskriver revner og defekt puds på ydervæggen af tilbygningen. Klageren har på den baggrund haft mulighed for at tage forholdets karakter, betydning og omfang i betragtning før købet af ejendommen. Nævnet finder ikke, at det er bevist, at tilstandsrapportens beskrivelse af skaderne på facaderne er klart forkert beskrevet.

Ankenævnet har endvidere lagt vægt på, at der ved besigtigelsen den 29/3 2019 er konstateret en kuldebro i samlingen mellem betonloft og ydervæg, der kan medføre dannelse af kondens. Det er nævnets opfattelse, at kondensdannelse er sædvanligt forekommende i ejendomme opført i 1909, og at forholdet ikke nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger i almindelig god vedligeholdelsesstand. Forholdet udgør derfor ikke en skade i ejerskifteforsikringens forstand.

Endelig finder nævnet, at klageren ikke har bevist, at de defekte spots i loftet udgjorde en skade eller nærliggende risiko for skade i ejerskifteforsikringens forstand på overtagelsestidspunktet. Selskabet har ikke kunnet konstatere en årsagssammenhæng mellem den opståede vandindtrængen og de defekte spots. Der foreligger ikke nærmere oplysninger om årsagen til, at spottene er defekte, om de ikke virkede på overtagelsestidspunktet, eller om udgiften til udbedringen af spotsene overstiger forsikringens bagatelgrænse på 5000 kr.