Tvist om dækningstidspunkt for retshjælp ved ejendomssalg: Overtagelsesdato versus reklamationstidspunkt

Sagen omhandler en tvist mellem en forsikringstager (klager) og ETU Forsikring A/S (selskabet) om, hvorvidt selskabet skal yde retshjælpsdækning i en sag anlagt mod klageren vedrørende mangler ved en solgt ejerlejlighed.

Sagens baggrund

Klageren solgte sin ejerlejlighed med overtagelse den 1. juli 2014. På dette tidspunkt havde klageren sin retshjælpsforsikring i et andet selskab. Klageren tegnede efterfølgende en retshjælpsforsikring hos ETU Forsikring, som var gældende i perioden fra 1. september 2016 til 1. januar 2018.

Den 29. december 2017 modtog klageren en reklamation fra køberen af ejerlejligheden vedrørende mangler ved badeværelset. Køberen udtog efterfølgende stævning den 13. marts 2018. Tvisten omhandlede både de påståede mangler og fortolkningen af en ansvarsfraskrivelsesklausul i købsaftalen.

Parternes påstande

Klagerens påstand: Klageren mener, at ETU Forsikring skal dække retshjælpen, da reklamationen fra køber blev fremsat den 29. december 2017, hvilket var inden for ETU's dækningsperiode. Klageren henviser til en udtalelse fra Forsikring & Pension, der støtter, at søgsmålsgrunden opstår, når sælger mødes med et krav.

Selskabets påstand: ETU Forsikring afviser dækning med den begrundelse, at søgsmålsgrunden i sager om mangler ved fast ejendom skal fastsættes til overtagelsesdagen, som var den 1. juli 2014. Da dette tidspunkt ligger før forsikringens ikrafttræden, mener selskabet ikke at være forpligtet til at dække. Selskabet anfører desuden, at det ikke er juridisk bundet af Praktikerudvalgets administrationsaftaler, som klagerens argumentation bygger på.

Klageren får ikke medhold.

Ankenævnet finder efter en gennemgang af sagen ikke grundlag for at kritisere selskabets afslag på at yde dækning. Nævnet henviser til, at søgsmålsgrunden var opstået før forsikringens ikrafttræden.

Nævnet har ved afgørelsen lagt vægt på det i praksis faste udgangspunkt, at søgsmålsgrunden i tvister vedrørende mangler ved fast ejendom – for sælgers vedkommende – fastsættes til datoen for køberens overtagelse af ejendommen. I denne sag var overtagelsesdatoen den 1. juli 2014, hvilket var før klageren tegnede forsikring hos selskabet.

Nævnet har desuden lagt vægt på, at den konkrete sag, ud over spørgsmålet om mangler, også vedrører gyldigheden af en ansvarsfraskrivelsesklausul i købsaftalen, hvilket yderligere knytter tvisten til tidspunktet for salget.

Endvidere har nævnet noteret, at selskabet ikke er en del af Praktikerudvalgets administrationsaftale, og derfor ikke er bundet af indholdet af denne aftale.