Sag om fortolkning af "salg" i andelsboligforenings vedtægter vedrørende efterregulering af købesum

Denne sag omhandler en tvist vedrørende prisfastsættelsen af en andelslejlighed, hvor hovedspørgsmålet var fortolkningen af ordet "salg" i andelsboligforeningens vedtægter.

Sagens Baggrund

Sagsøger købte en andelslejlighed af Sagsøgte den 14. december 2006 med overtagelsesdag den 1. januar 2007. Efterfølgende krævede Sagsøgte og Andelsboligforeningen en regulering af købesummen. Dette krav var baseret på et forbehold i aftalen og andelsboligforeningens Vedtægter for Andelsboligforeningen § 14 A, 3. afsnit. Forbeholdet angav, at endelig afregning ville ske efter den årlige ordinære generalforsamlings godkendelse af regnskabet, hvis salget skete i et nyt kalenderår inden regnskabets vedtagelse.

Sagsøger nægtede at indbetale den regulerede købesum, hvilket førte til en delhovedforhandling, der skulle afgøre, om "salg" i denne kontekst skulle forstås som datoen for underskrift af salgsaftalen eller datoen for overtagelsen.

Parternes Påstande

• Sagsøger påstod: Sagsøgte skulle anerkende, at andelen pr. 1. januar 2007 endeligt var overdraget til ham for et samlet beløb på 411.090,35 kr. Subsidiært skulle sagen fremmes til hovedforhandling af sagens øvrige anbringender.
• Sagsøgte påstod: Frifindelse.

Sagsøger var dækket af en retshjælpsforsikring og fritaget for retsafgift, da han opfyldte betingelserne for fri proces.

Sagsøgers Forklaring

Sagsøger, der havde været medlem af andelsboligforeningen siden december 2003, forklarede, at han blev opmærksom på lejligheden via den interne liste. Ved fremvisningen var Sagsøgte til stede og gjorde opmærksom på forbeholdet for andelskronen. Sagsøger fik at vide, at den maksimale regulering ville være ca. 10.000 kr., da der året før var foretaget en valuarvurdering. Han syntes, det var underligt med reguleringen, men 10.000 kr. skulle ikke skille dem ad. Han underskrev aftalen efter gennemgang og fik nøglerne til lejligheden den 14. december for at kunne klargøre den.

Sagsøgtes Forklaring

Sagsøgte forklarede, at han havde været medlem af andelsboligforeningen i 10 år og var opmærksom på problemer med efterregulering. Han gjorde meget ud af at drøfte dette spørgsmål under både fremvisningen og underskrivelsen af aftalen. Han oplyste, at valuarvurderingen året før havde medført en stigning på 60.000 kr., og at der var klare forventninger om en betydeligt større stigning end 10.000 kr. Han solgte pr. 1. januar, da han forventede en prisstigning.

Parternes Argumenter

Sagsøgers Argumenter

• Det fremgår af vedtægterne og andelsboligsystemet, at man ikke må sælge til en højere pris end bestemt i vedtægterne.
• Prisfastsættelsen er reguleret i Vedtægter for Andelsboligforeningen § 14.
• Reguleringsklausulen omhandler lejligheder solgt i begyndelsen af kalenderåret.
• Salget sker den dag, man indgår aftalen, da begge parter forpligter sig, og ingen kan ændre aftalen.
• En bestemmelse, der er en undtagelse til hovedreglen, skal fortolkes snævert.
• Hvis ordet "salg" strækkes til "overtagelsesdagen", udvides tidsrummet for prisusikkerhed, hvilket strider mod vedtægternes formål om klarhed.
• Sagsøger er ikke bundet af en praksis, der strider mod kontrakten og vedtægterne.

Sagsøgtes Argumenter

• Der skal ske regulering af købesummen i henhold til vedtægterne og parternes aftale.
• Sagsøger forstod reguleringsbestemmelsen og var klar over, at der ville komme en regulering.
• Andelsboligforeningen har altid praktiseret "salg" som identisk med "overtagelsesdag".
• Et "salg" består af en aftale og en ydelse, der skal præsteres. Både aftale og levering skal være sket, og salget af andelsboligen skete derfor først ved overtagelsen.

Rettens Begrundelse

Retten fastslog, at det er almindeligt ved handel med fast ejendom at skelne mellem datoen for salg og overtagelse. Parterne indgik en bindende aftale ved salgsaftalen, som regulerede alle forhold, herunder overtagelsesdagen.

En sædvanlig fortolkning af ordet "salg" relaterer sig til salgsaftalen og ikke overtagelsesdagen, som er dagen for levering/overdragelse. Retten fandt, at andelsboligforeningens vedtægter har til formål at skabe klarhed, og at der skal foreligge særlige grunde for at fortolke ordlyden imod den naturlige forståelse.

Det var ikke tilstrækkeligt, at Sagsøgte og bestyrelsesmedlemmerne fortolkede reguleringsbestemmelsen som identisk med overtagelsesdagen, eller at Sagsøger blev gjort bekendt hermed. Sagsøgte havde ikke ført bevis for, at det var andelsboligforeningens faste praksis at regulere købesummen på grundlag af overtagelsesdagen. Derfor kunne påberåbelsen af en sådan praksis ikke føre til et andet resultat.

Rettens Afgørelse

Sagsøgte skal anerkende, at andel Nr. i Andelsboligforening, pr. 1. januar 2007, endeligt er overdraget til Sagsøger for et samlet beløb stort kr. 411.090,35.

Sagsomkostninger

Da Sagsøger vandt sagen, skal Sagsøgte betale sagens omkostninger. Retten lagde vægt på sagens værdi, at sagen blev afgjort på grundlag af en delhovedforhandling baseret på en koncentreret skriftveksling, et telefonmøde af en halv times varighed og en delhovedforhandling på ca. en time.

Sagsøgte skal inden 14 dage betale:

• 15.000 kr. i sagsomkostninger til Sagsøger
• 10.200 kr. til det offentlige (retsafgift)