Sag om mangler ved ejendom grundet mangelfuld fundering

Denne sag omhandler væsentlige mangler ved en ejendom i Hobro, som Part 1 og Part 2 (sagsøgerne) købte af Boet efter Person 1 v/ efterlevende ægtefælle Person 2 (sagsøgte). Sagsøgerne påstod, at ejendommen led af alvorlige mangler, primært sætningsrevner forårsaget af mangelfuld fundering og manglende afstivning af facader og gavle, og krævede erstatning på 1.600.000 kr. med procesrente.

Sagens Baggrund

Ejendommen var oprindeligt en brandtomt, hvorpå et nyt hus blev opført. Sagsøgerne flyttede ind i juni 2007, og kort tid efter opdagede de omfattende revner, især ved ejendommens sydvestlige hjørne. De kontaktede tømreren og murermester Part A, som havde udført funderingsarbejdet. Sagsøgerne mente, at huset ikke var leveret i håndværksmæssig korrekt stand.

Parternes Påstande og Argumenter

Sagsøgerne krævede erstatning for udbedringsudgifter og følgeomkostninger, herunder flytning og genhusning, samt et forholdsmæssigt afslag i købesummen. De henviste til skønserklæringer, der dokumenterede manglerne.

Sagsøgte, Boet efter Person 1, påstod frifindelse og anførte, at opførelsen af ejendommen var overladt til professionelle håndværkere, og at boet ikke havde handlet ansvarspådragende. Sagsøgte havde adciteret murermester Part A med påstand om, at Part A skulle friholde boet for ethvert krav, som boet måtte blive dømt til at betale sagsøgerne.

Adciterede, Part A, påstod frifindelse og anførte, at arbejdet var udført i henhold til tegninger og beskrivelser, og at det ikke var kutyme at foretage yderligere geotekniske undersøgelser. Part A bestred, at der var dokumenteret mangler eller ansvarspådragende fejl ved det udførte arbejde, og mente, at skaderne skyldtes sagsøgernes egne forhold, eller at udbedringsomkostningerne var uproportionale.

Syn og Skøn

Der blev udmeldt syn og skøn ved en rådgivende ingeniør (Vidne 1) og en ejendomsmægler (Person 3). Skønserklæringerne viste, at ejendommen var funderet på fedt ler med ringe bæreevne, uden at der var udført geotekniske undersøgelser eller taget hensyn til de særlige jordforhold. Dette havde medført sætningsrevner. Endvidere manglede der indmurede afstivende søjler i facader og gavle, hvilket var i strid med gældende bygningsreglement på opførelsestidspunktet.

Rettens Begrundelse og Afgørelse

Retten lagde til grund, at der forelå væsentlige funderingsmæssige mangler ved ejendommen, idet der ikke var udført geotekniske undersøgelser, og fundamentet ikke var udført under hensyntagen til de særlige jordforhold med fedt ler. Dette havde medført revnedannelser i murværket og sokkelpudsen. Retten fandt dog ikke, at revner i fugerne skyldtes funderingen, og de blev derfor ikke anset for en mangel, der kunne medføre misligholdelsesbeføjelser.

Endvidere fandt retten, at der var væsentlige mangler ved ejendommen, da der burde have været indmuret afstivende søjler i facader og gavle for at sikre stabilitet over for vindpåvirkninger og overholde gældende regler på opførelsestidspunktet.

Forholdet mellem Sagsøger og Sagsøgte

Retten fandt det godtgjort, at ejendommen blev opført med henblik på videresalg. Dog fandt retten ikke grundlag for at anse sælger (Boet efter Person 1) for professionel bygherre eller erstatningsansvarlig for manglerne, da sælger havde anvendt professionelle håndværkere og ikke burde have været bekendt med de særlige funderingsforhold eller manglerne i øvrigt.

Sagsøgerne (Part 1 og Part 2) blev derfor fundet berettigede til et forholdsmæssigt afslag i købesummen som følge af ejendommens værdiforringelse forårsaget af manglerne ved fundering samt facader og gavle.

Fastsættelse af Forholdsmæssigt Afslag

Det forholdsmæssige afslag blev fastsat med udgangspunkt i udbedringsomkostningerne. Retten lagde til grund, at udbedringsarbejdet skulle udføres efter den mest fagligt korrekte metode for at undgå fremtidige sætninger og revner. De samlede udbedringsomkostninger blev opgjort til:

• Fundering: 1.187.500 kr.
• Mangler ved facader og gulve: 125.000 kr.
• Udgifter til flytning og genhusning: 36.000 kr.

Retten fandt ikke grundlag for at godtgøre udgifter til indvendig rengøring.

Under hensyn til ejendomsmægler Person 3's erklæring om en værdiforringelse af ejendommen, uanset udbedring, fastsatte retten det samlede forholdsmæssige afslag, inklusive udgifter til flytning og genhusning, til 1.400.000 kr.

Forholdet mellem Sagsøgte og Adciterede

Retten fandt, at murermester Part A havde handlet håndværksmæssigt ukorrekt ved at undlade korrekt fundering af ejendommen. Boet efter Person 1 blev derfor anset for at kunne gøre et erstatningskrav gældende mod Part A.

Part A blev dømt til at friholde Boet efter Person 1 for ethvert beløb, inklusive renter og sagsomkostninger, som boet måtte blive dømt til at betale Part 1 og Part 2 i henhold til dommen.

Dom

• Boet efter Person 1 v/ efterlevende ægtefælle Person 2 skal inden 14 dage betale Part 1 og Part 2 1.400.000 kr. med procesrente fra den 15. juni 2009.
• Inden samme frist skal Boet efter Person 1 v/ efterlevende ægtefælle Person 2 betale sagsomkostninger til Part 1 og Part 2 på 327.397,75 kr.
• Part A skal friholde Boet efter Person 1 v/ efterlevende ægtefælle Person 2 for ethvert beløb, inklusive renter og sagsomkostninger, som boet i henhold til denne dom måtte betale til Part 1 og Part 2.
• Part A skal til Boet efter Person 1 v/ efterlevende ægtefælle Person 2 betale 177.650,00 kr. i sagsomkostninger.
• De pålagte sagsomkostninger forrentes efter Renteloven § 8 a.