Huslejenævnet: Udlejer skal tilbagebetale depositum og forbrugsbeløb grundet ugyldig lejekontrakt og manglende indsigelsesadgang

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende fraflytningsopgørelse og forbrugsregnskaber. Lejemålet blev oprindeligt indgået den 1. april 2017 med et depositum på 15.000 kr., hvor udlejer ifølge kontrakten havde den indvendige vedligeholdelsespligt. En ny/ændret lejeaftale blev indgået pr. 1. juni 2023 på Typeformular A, 9. udgave.

Ugyldig lejekontrakt og vedligeholdelsespligt

Det centrale stridspunkt vedrørende fraflytningen var, at Typeformular A, 9. udgave, mistede sin autorisation den 1. januar 2023. Dette medførte, at afkrydsningen i kontraktens § 8, som overførte den indvendige vedligeholdelsespligt til lejeren, blev ugyldig. Ifølge Lejeloven § 14 kan en sådan byrde ikke overføres til lejeren i en ugyldig formular. Som følge heraf blev det fastslået, at lejeren alene bar ansvaret for låse og nøgler.

Manglende dokumentation for misligholdelseskrav

Udlejer havde ikke dokumenteret, at der inden for to uger efter fraflytningen var fremsat specificerede misligholdelseskrav over for lejeren, jf. Lejeloven § 187, stk. 2.

Ugyldige forbrugsregnskaber

Nævnet konstaterede, at de fremlagte varme- og vandregnskaber var ugyldige. Dette skyldtes, at der ikke var oplyst om indsigelsesadgang, hvilket er et krav ifølge Lejeloven § 73. Som konsekvens heraf kunne udlejer ikke kræve efterbetalinger baseret på disse ugyldige regnskaber. Lejeren havde dog krav på tilbagebetaling af følgende beløb fra de ugyldige regnskaber:

• Opgørelse pr. 1. juni 2022: 740,65 kr.
• Opgørelse pr. 1. juni 2023: 1.283,32 kr.
• Opgørelse pr. 30. november 2023: 2.250,65 kr.

I alt udgjorde lejers tilgodehavende 4.274,62 kr. Lejertilgodehavender for tidligere år blev dog anset for forældede.

Huslejenævnet traf afgørelse om, at lejeren fik fuldt medhold i sagen.

Afgørelse vedrørende depositum og istandsættelseskrav

Nævnet konkluderede, at udlejer ikke havde gyldige istandsættelseskrav over for lejeren. Dette skyldtes den ugyldige overførsel af den indvendige vedligeholdelsespligt i den ikke-autoriserede lejekontrakt, samt udlejers manglende dokumentation for specificerede misligholdelseskrav inden for den lovbestemte frist. På baggrund heraf skulle det fulde depositum på 15.000 kr. tilbagebetales til lejeren. Nævnets hjemmel til at træffe denne afgørelse udledes af Lejeloven § 190.

Afgørelse vedrørende forbrugsregnskaber

De fremlagte varme- og vandregnskaber blev erklæret ugyldige, da de ikke indeholdt oplysning om indsigelsesadgang, som krævet af Lejeloven § 73. Dette betød, at udlejer ikke kunne kræve efterbetalinger. Lejeren havde derimod krav på tilbagebetaling af i alt 4.274,62 kr. for de ugyldige regnskaber. Nævnets hjemmel til at træffe afgørelse om forbrugsregnskaber udledes af Lejeloven § 82.