Huslejenævnet nedsætter udlejers istandsættelseskrav ved fraflytning grundet manglende rubricering af havearbejde og princippet om 'nyt for gammelt'

Sagen omhandler en tvist mellem en udlejer og en lejer vedrørende udgifter til istandsættelse af et alment lejemål i forbindelse med fraflytning. Lejeren havde boet i lejemålet i over 100 måneder, hvilket ifølge Almenlejeloven § 25, stk. 4 medfører, at udlejer overtager 100 % af istandsættelsen forårsaget af almindeligt slid og ælde. Lejeren hæftede derfor alene for misligholdelseskrav.

Udlejers krav og dokumentation

Udlejer fremsatte et krav på 55.632,47 kr. for istandsættelsesarbejder, herunder gulvafslibning, rengøring, VVS-arbejde, tømrerarbejde og malerarbejde. Udlejer dokumenterede disse udgifter med fakturaer og fotos af lejemålet. Oprindeligt var kravet højere, men udlejer havde selv nedsat det med 12.821,25 kr. via en kreditnota fra tømreren. Udlejer havde også inkluderet en udgift på 1.050 kr. til gartnerarbejde, men uden at rubricere den som misligholdelse.

Lejers indsigelser og nævnets fokus

Lejer anmodede Huslejenævnet om at tage stilling til tilbagebetaling af depositum og dermed udlejerens krav. Nævnet skulle vurdere, om udlejer havde overholdt formalia for fraflytning i henhold til Almenlejeloven § 94, stk. 1 og 2 og bekendtgørelse om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger kapitel 6. Desuden skulle nævnet vurdere, om de fremsatte krav var tilstrækkeligt dokumenterede, og om de oversteg, hvad der normalt kræves for tilsvarende arbejder. Et centralt spørgsmål var også, om istandsættelsen ville medføre en forbedring af lejemålets stand ud over det, der var ved indflytning, hvilket ville være i strid med Almenlejeloven § 25, stk. 3 (princippet om nyt for gammelt).

Huslejenævnet traf afgørelse i sagen i henhold til Almenlejeloven § 29, jf. Almenlejeloven § 25, stk. 4 og Almenlejeloven § 26, og nedsatte udlejerens krav med 11.050 kr. fra 55.632,47 kr. til 44.582,47 kr. Afgørelsen var således delt, idet udlejer fik medhold i størstedelen af sit krav, men en del blev nedsat til fordel for lejer.

Begrundelse for nedsættelse

Nævnet fandt, at udlejer havde overholdt formalia i forbindelse med fraflytning og havde dokumenteret størstedelen af de afholdte udgifter til istandsættelse. Nævnet fandt heller ikke, at de dokumenterede udgifter klart oversteg gængse priser for tilsvarende arbejder.

Nedsættelsen af kravet skyldtes to hovedårsager:

• Gartnerarbejde: Udgiften på 1.050 kr. til gartnerarbejde blev ikke godkendt, da den i den endelige opgørelse ikke var rubriceret som misligholdelse. Dette var i strid med Bekendtgørelse nr. 640 af 15. juni 2006 om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger § 15, stk. 4, hvilket medførte, at udlejer fortabte denne del af kravet i henhold til bekendtgørelsens Bekendtgørelse nr. 640 af 15. juni 2006 om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger § 17, stk. 1.
• Nyt for gammelt-princip: Nævnet nedsatte skønsmæssigt udlejers krav med 10.000 kr. ud fra et princip om nyt for gammelt. Dette skyldtes, at lejer ved at betale for udskiftning af bygningsdele som dør, gulv, bordplade og toilet ville komme til at betale for en forbedring af lejemålets stand, der ville blive bedre end ved indflytningen. Dette er i strid med den ufravigelige regel i Almenlejeloven § 25, stk. 3, som fastslår, at lejemålets stand ikke må forbedres på lejers regning.