Dom vedrørende forhøjelse af ejerforeningsbidrag og gyldigheden af tinglyste vedtægter

Sagen drejer sig om en tvist mellem tre sagsøgere, der ejer rækkehuse, og Sagsøgte Ejerforening. Kernen i sagen omhandler ejerforeningens adgang til at ændre retningslinjerne for fordeling af årlige ejerforeningsbidrag, indførelse af et administrationsgebyr, samt spørgsmålet om aflysning af tinglyste sameje- og brugervedtægter på sagsøgernes ejendomme.

Sagens Baggrund

De syv rækkehuse, herunder sagsøgernes, blev opført i 1987 i forbindelse med renovering af et badehotel. Fra starten var det forudsat, at rækkehusene skulle sælges som helårsboliger og ikke indgå i hoteldriften. Dette medførte en enstemmigt godkendt praksis, hvor rækkehusejerne betalte et nedsat årligt ejerforeningsbidrag på omkring 15.000 kr. Kommunen ændrede i 2001 lokalplanen, så hotelpligten for rækkehusene bortfaldt, hvilket yderligere understøttede deres status som helårsboliger.

I 2017 overtog en ny ejerkreds majoriteten af ejerandelene i ejerforeningen. Efter dette skete der en markant stigning i rækkehusenes bidrag til fællesomkostninger, som i perioden 2018-2022 steg til mellem 40.000-59.000 kr. pr. rækkehus. Desuden blev der indført et kvartårligt administrationsgebyr på 250 kr. inkl. moms pr. faktura/kreditnota. Sagsøgerne protesterede mod disse ændringer på de efterfølgende generalforsamlinger.

Parternes Påstande

Sagsøgerne nedlagde fire påstande:

• Påstand 1: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at beslutningerne om forhøjelse af bidrag til fællesomkostninger fra 2017-2022 er ugyldige, og at de for meget erlagte bidrag (215.630,50 kr. pr. sagsøger) skal tilbagebetales med procesrenter. De argumenterede for, at den nedsatte bidragssats var en bindende vedtægtsbestemt aftale eller foreningspraksis, der ikke kunne ændres uden samtykke fra de berørte parter, da ændringen medførte en væsentlig og urimelig ulempe for rækkehusene, jf. Ejerlejlighedsloven § 4 og Aftaleloven § 36. De påpegede også, at bestyrelsen uberettiget blandede ejerforeningens økonomi med selskaber ejet af bestyrelsesmedlemmerne.
• Påstand 2: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at beslutningen om at indføre administrationsgebyret er ugyldig, og at de opkrævede gebyrer (5.250,00 kr. pr. sagsøger) skal tilbagebetales med procesrenter. De anførte, at der ikke var hjemmel til at opkræve gebyret, da administration allerede var indeholdt i ejerforeningsbidraget, og at gebyret reelt var en indirekte stigning i bidraget.
• Påstand 3 og 4: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at de tinglyste samejevedtægter og brugervedtægter skal aflyses af tingbogen. Sagsøgerne mente, at vedtægterne var tinglyst ved en fejl, da de var tiltænkt hotellejlighederne og var uforenelige med den vedtagne lokalplan, som fritog rækkehusene fra hotelpligt, jf. Planloven § 12 og Planloven § 47, stk. 1.

Sagsøgte Ejerforening nedlagde påstand om frifindelse for påstand 1 og 2, og principal afvisning, subsidiært frifindelse, for påstand 3 og 4. De argumenterede for, at sagsøgerne var en del af ejerforeningen, at vedtægterne var gældende og bindende, og at de fastsatte bidrag og gebyrer var gyldigt godkendt på generalforsamlingerne. De bestred, at der var truffet ulovlige eller urimelige beslutninger, eller at der var formmangler, der medførte ugyldighed.

Afgørelse om ejerforeningsbidrag

Retten fandt, at der fra opførelsen af rækkehusene og deres medlemskab af ejerforeningen var sket en enstemmig generalforsamlingsbeslutning om en fravigelse af udgiftsfordelingen. Denne fravigelse var i overensstemmelse med den dagældende Ejerlejlighedsloven § 7, stk. 1, og rækkehusejerne kunne støtte ret herpå.

Retten vurderede, at stigningen i sagsøgernes ejerforeningsbidrag medførte en urimelig forøgelse, som krævede sagsøgernes samtykke og derfor ikke gyldigt kunne ændres ved en almindelig generalforsamlingsbeslutning. På denne baggrund blev generalforsamlingsbeslutningerne om sagsøgernes bidrag til fællesomkostninger erklæret for ikke-bindende.

Afgørelse om administrationsgebyr

Retten lagde til grund, at beslutningen om at indføre et kvartårligt administrationsgebyr var gyldigt vedtaget på generalforsamlingen den 3. november 2018. Retten fandt endvidere, at administrationsgebyret ikke kunne anses for at være indeholdt i sagsøgernes ejerforeningsbidrag. Sagsøgtes påstand om frifindelse for dette forhold blev derfor taget til følge.

Afgørelse om tinglyste vedtægter

Retten bemærkede, at ejerforeningen var påtaleberettiget i forhold til samejevedtægten og brugervedtægten. Retten lagde til grund, at ejerforeningen oprindeligt ønskede, at de syv rækkehuse ikke skulle være en del af hoteldriften og derfor skulle fritages for denne forpligtelse. Det var på ejerforeningens foranledning, at lokalplanen blev ændret, så rækkehusene ikke måtte anvendes til hoteldrift.

Retten fandt, at den tinglyste samejevedtægt og brugervedtægt, der pålægger ejerne af ejerlejlighederne at stille dem til rådighed for hoteldrift, er i strid med den på ejerforeningens foranledning vedtagne lokalplan. Derfor blev sagsøgernes påstande om aflysning af disse vedtægter af tingbogen taget til følge.

Sagsomkostninger

Sagsøgte Ejerforening skal tilbagebetale de for meget erlagte bidrag fra 1. kvartal 2018 til og med 4. kvartal 2023, svarende til 215.630,50 kr. pr. sagsøger, med procesrenter fra de enkelte beløbs forfaldsdag. Dette gælder for Sagsøger 1, Sagsøger 2 og Sagsøger 3.

Sagsøgte Ejerforening skal betale sagsomkostninger til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 på 48.691,10 kr. og til Sagsøger 3 på 48.691,09 kr. Beløbene skal betales inden 14 dage og forrentes efter Renteloven § 8 a.